不動産投資の代表的な4つの物件タイプのメリット・デメリットまとめ

不動産投資の物件の種類

この記事では、不動産投資初心者向けに代表的な4つの物件タイプのメリット・デメリットを解説します。

  1. 一棟アパート
  2. 一棟マンション
  3. 区分マンション
  4. 一戸建
MEMO

不動産投資では上の4つ以外にも、駐車場、店舗、倉庫やビルなどがあります。

物件タイプを選ぶところから不動産投資は始まります。

「一気に家賃収入を増やしたい。」

「こつこつ少額から始めたい。」

人によって動機も目標も様々です。自己資金や属性でも選べる物件は変わってきます。

それぞれの物件のメリット・デメリットを把握して、自分にあった物件タイプを選びましょう〜!

不動産投資の代表的な物件タイプのメリット・デメリット

①一棟アパート投資の特徴

一棟アパート

不動産投資と言えばこれ!

メリット デメリット
  • 家賃収入が一気に増える
  • 空室リスクを分散できる
  • 内外装を自由に変更できる
  • 建替えを自由にできる
  • ある程度の自己資金が必要
  • 災害・事故のリスクを分散できない
  • 換金性が悪い

最も一般的な不動産投資が一棟アパート投資です。

価格は数千万円程度からと高額のため、はじめての不動産投資には少しハードルが高いですが、一度購入すると年間家賃収入が数百万円単位で増えます。

一棟購入すると複数戸数所有するので、一室が空室になっても家賃収入が急に途絶えることがありません。そのためローン返済など安定して運営できます。

MEMO

通常、自己資金を物件価格の2〜3割入れて融資で購入します。(フルローンで買う人もいます。)

土地付きで一棟まるまる購入するので、内外装はもちろん建替えの判断まですべて自分でコントロールできます。

一棟アパートでは複数戸数が一箇所に集中するため、災害や事故が起こると一気に影響を受けてしまうことがあります。(殺人事件などが起こると一棟まるごと風評被害を受ける可能性もあります。)

また売却時は投資用物件でしか売れないので、一般客にも売れる区分マンションや一戸建てに比べて換金性が悪いです。

②一棟マンション投資の特徴

一棟マンション

資金のある上級者向けの不動産投資。

メリット デメリット
  • 家賃収入が一気に増える
  • 空室リスクを分散できる
  • 内外装を自由に変更できる
  • 建替えを自由にできる
  • 多額の自己資金が必要
  • 運営には十分な資金が必要
  • 災害・事故のリスクを分散できない
  • 換金性が悪い

一棟マンション投資はアパートより更に高額で数千万円〜数億円と、はじめての不動産投資にはとてもハードルが高いです。

アパートの規模の大きい版というイメージで、基本的にはメリット・デメリットは同じです。

上手く運営できれば年間家賃収入を数百万円、数千万円と一気に増やすことができます。

アパートに比べて戸数が多く、物件によってはエレベーターなどが付いていると修繕費が高額になるケースもあり、資金に余裕がないと運営が厳しくなる可能性があります。

参考 エレベーターあり物件の恐怖。脅威の破壊力で収益が吹っ飛びました。楽待 実践大家コラム

③区分マンション投資の特徴

区分マンション

参入しやすく初心者に人気!でも新築ワンルームには気をつけよう。

メリット デメリット
  • 少額から投資可能
  • 複数所有で災害・事故のリスクを分散できる
  • 換金性がよい
  • 規模の拡大が遅い
  • 空室時は家賃がゼロ
  • 空室時にも維持費がかかる
  • 外装・共用部を自由に変更できない
  • 建替えを自由にできない

マンションの一室だけ購入し賃貸に出すのが区分マンション投資です。

一棟アパートやマンションと比べ、一室だけの購入なので安いものでは数百万円の少額からチャレンジできます。

複数の区分マンションを異なる場所で購入すれば、災害・事故のリスクを分散できます。

一方、1戸購入しても年間家賃収入は数十万円〜百万円程度と規模の拡大が遅いです。不動産の購入に伴う手間(物件探し、現地調査、契約、修繕など)の割にあまり収入が増えません。

また、区分マンションでは空室時にも管理費や修繕積立金などの維持費がかかります。

MEMO

区分マンションでは、物件の所有者が管理人修繕積立金を支払う必要があります。

大きなデメリットとしては、マンション一室のみの所有のため、外装・共用部の変更や建替えなどは自分の一存で決めることができません。

売却時は、投資用物件としてだけなく通常の中古住宅として一般客に売り出すことができるので、一棟アパート・マンションに比べ換金性はよいです。

④一戸建投資の特徴

一戸建

DIYリフォームにチャレンジしたい人にオススメ!

メリット デメリット
  • 少額から投資可能
  • 複数所有で災害・事故のリスクを分散できる
  • 換金性がよい
  • 内外装を自由に変更できる
  • 建替えを自由にできる
  • 規模の拡大が遅い
  • 空室時は家賃ゼロになる
  • 修繕費の効率が悪い

一戸建を購入し賃貸に出すのが戸建不動産投資です。区分マンション投資の特徴と基本的に同じで、初心者にチャレンジしやすい投資です。

一戸建投資では、区分マンションのデメリットがいくつか解消されます。

  • 内外装の変更、建替えを自由にできる
  • 毎月の維持費はかからない(固定資産・都市計画税のみ)

一方、一戸建は専有面積が広く修繕費が高くなる傾向があります。

例えば、マンション一室と比べて一戸建には廊下や階段のスペースが広いので壁紙交換費用は高額になります。また外壁塗装しても効果は1戸だけなので効率が悪いです。

まとめ

この記事で、不動産投資の代表的な4つの物件タイプ「アパート」「マンション」「区分マンション」「一戸建」のメリット・デメリットについて解説しました。

特に注意しておきたいポイントは

  • 物件を自分で自由にコントロールできること
  • 売却時の市場の広さ

です。

物件購入後に建物の外回りに問題が出てきても、自分の裁量で対処できなければ困ってしまいます。

賃貸経営が上手くいかなかったとき、売り先に一般客の実需があれば高く売り抜けるかもしれません。

後々の事をよく考えて、上手に物件選びをしてくださいね。

おーき

僕は慎重にこつこつ増やしたかったので一戸建から始めました。

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