【初心者向け】不動産投資の代表的な8つのリスクの解説

不動産投資の代表的なリスクを初心者向けに解説

不動産投資を知らない人に大家さん業の話をすると、

「入居者さんが入らなかったらどうするの?」

「建物が火災で燃えたらどうするの?」

などなど、不動産投資のリスクはとても大きく映るようです。

もちろん不動産投資でリスクゼロはありえません。ある程度のリスクを抱えたまま運用していくものです。

ただ、あらかじめ手を打っておくことで対処できるリスクもあります

この記事では、不動産投資の代表的な8つのリスクについて僕の経験談も交えながら解説していきます。

家賃低下・空室率上昇のリスク

不動産投資で避けられないのが家賃低下と空室率上昇です。その要因は大きく2つに分けられます。

  1. 建物・設備が古くなるなどの内的要因
  2. 周辺に新築アパートが乱立するなどの外的要因

建物は年々古くなって競争力が低下しますが、適切に改装したり設備を更新することで悪化スピードを遅らせることはできます。

建物に問題があるのであれば、TVモニターホンを付けてグレードアップしたり、清掃をこまめにして清潔に保つなど、自分の努力次第である程度改善できます。

TVモニターホンなんて1万円あれば取り付けられますしね。内的要因であれば、大家自ら率先して建物の改善に努めましょう。

注意
いくら内装や設備を新しくしても取れる家賃には限界はあるので、お金のかけ過ぎには注意しましょう。

一方、周辺に新築アパートが乱立したり、大学や企業の移転によって需要と供給のバランスが崩れてしまうこともあります。

大学のある地域や企業城下町などでは安定した賃貸需要が見込めるものの、いったん移転されると、一気に賃貸需要が冷え込んでしまいます。

外的要因は自分ではコントロール出来ないので注意が必要です。所有物件の地域を分散させるなどで対応するしかありません。

不動産価値低下のリスク

空き家の種類別推移

出典:国土交通省

人口減少社会の日本では空き家が増加にあります。人気のないエリアではどんどん人も減っていき、不動産価値が低下するリスクがあります。

また、日本では中古住宅は耐用年数に達すると価値ゼロと見なす慣習があり、基本的に中古住宅の価値は下がる傾向があります。

そこで重要なのが「積算価格」と「収益価格」の2つの物件価格です。この価格差を上手く利用することで、不動産価値を高めて上手く売却できることがあります。

例えば、築30年の木造一軒家があったとします。

築30年では木造建築の耐用年数の22年を過ぎているため、積算価格では建物の価値がゼロで土地値のみの「300万円」と評価されたとします。

しかし、この物件を賃貸物件にして家賃7万円で貸し出すと収益に基づいた収益価格の評価ができます。

表面利回り20%の投資用物件として売り出せば「7万円×12ヶ月÷0.2=420万円」で売れる可能性もあります。

通常の建物と土地の価格で売ると300万円のところ、入居者を付けて収益物件で売り出せば高く売れる場合があります。

家賃滞納のリスク

賃貸経営していると家賃滞納のリスクは避けては通れません。

家賃滞納されると想定していた収入が入らなくなります。借金している場合は返済金が不足する恐れもあります。

この家賃滞納のリスクは「家賃保証会社の加入」を入居条件とすることで対策できます。

ここで僕の大家さん業での経験談をひとつご紹介。

自分は家賃滞納なんてしないので、家賃滞納なんてめったに起こらないと僕は思っていました。しかし、初めての物件で賃貸開始直後の1回目の家賃から滞納がありました。

こちらから連絡するとすぐに振り込んでくれたものの、その後も何度も期日に遅れることがありました。

家賃保証会社に加入しているのですぐに連絡しても良かったのですが、入居者さんの信用が毀損するかもしれないので、なるべく待ってあげたかったんですね。

でも事前に連絡くれなかったりと、やはりあまり気持ちの良いものではありませんでした。

振り込み忘れやお金が工面できなかったなど理由は様々ですが、所有物件のすべてで家賃入金の遅れを経験しています。(運が悪いだけ?)

家賃保証会社に加入していなかったら自分で取り立てする必要も出てくるので、必ず「家賃保証会社の加入」を入居条件としましょうね。

金利上昇のリスク

不動産投資は借金をして物件を購入することがほとんどです。僕自身、所有している一戸建4軒のうち3軒は借金をして購入しています。

借金を変動金利で借りていると金利が年々変化するため、運が悪いと金利が上昇し総返済額が増える場合があります。

金利上昇のリスクを無くす方法は「固定金利で借金をすること」です。ただ、一般に変動金利より固定金利のほうが金利が高い傾向があるので固定金利にはデメリットもあります。

銀行から借金をする場合は、借入条件について事前にしっかり理解する必要があります。

銀行融資の基礎知識は「不動産投資を始める前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの銀行融資の基礎知識不動産投資を始める前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識

おーき

ちなみに僕は金利上昇のリスクを一切なくすために固定金利で借り入れしています。

災害のリスク

所有している不動産が火災や地震、台風、洪水などによって損害を受けると、自分の責任で修繕する必要があります。

また他人が起こした火災によって自分の建物が焼失したとしても、自分の責任で直す必要があります。

一般的な災害は通常、火災保険に加入することで対策できますが、地震については別途地震保険に加入する必要があります。

特に地震が原因の火災では火災保険は適用されず、地震保険に加入していなければ保証されないので要注意です。

このように災害リスクに対しては火災保険や地震保険に加入して対策します。

不動産投資で加入する火災保険にもいくつか注意点があり「不動産投資物件の火災保険加入時に気をつけたい4つのポイント」の記事で解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの火災保険加入時の4つの注意点不動産投資物件の火災保険加入時に気をつけたい4つのポイント

経年劣化による修繕のリスク

建物は経年とともにどんどん劣化していきます。

外壁にヒビが入ったりコーキング部分が痩せて隙間ができることで、その部分から雨水が入り雨漏りの原因になったりします。

特に築古の物件の洗面所や浴室まわりの床は、湿気で土台の木材が腐ってぼろぼろになっていることがよくあります。

経年劣化については火災保険は下りないので、自分で修繕し維持していく必要があります。

ここで僕の失敗談をひとつご紹介。

物件2号の給湯器は購入時からエコキュートが設置されていました。オール電化で、さらにエコキュートで電気代も安くなるので良いことばかりと思っていました。

しかし、賃貸開始後2年目のことです。

突然エコキュートが壊れました。給湯器はすぐに直してあげないと入居者さんに迷惑がかかってしまうので安い製品を探す時間もありません。

50万円の大出費です。

賃貸借契約書に「エコキュートが故障したら安い電気温水器に交換する」などの特約を入れておけばもう少し出費も抑えられました。

このように経年劣化で突然の大出費もありえるので、資金には余裕を持って運営しましょう。

エコキュートの失敗談は「(TBD)エコキュートが壊れて大出費!戸建不動産投資での失敗例と教訓」の記事にまとめています。

物件管理(TBD)エコキュートが壊れて大出費!戸建不動産投資での失敗例と教訓

事故物件になるリスク

所有物件で自殺や殺人などの事件が発生すると、入居者募集時に告知する義務があります。

事件などで人が亡くなったことがあるような部屋は「心理的瑕疵物件」となり入居付けも難しく家賃を大幅に下げざるを得ません。

こればかりは未然に防ぐのは難しく、大家側でできる対策としては事件発生後の家賃収入の減少や原状回復費用損害に対し保険に加入しておくくらいです。

参考 特約:賃貸建物オーナー向け特約三井住友海上

他人に損害を与えるリスク

これまで自分の物件に対する損害ばかりをリスクとして挙げていましたが、もう一つ注意すべきポイントがあります。

それは、自分の所有物件が加害者側になりえるということです。

  • 屋根の瓦が落ちて入居者さんを怪我させた。
  • 水道管の老朽化で水漏れし、入居者さんの所有物に損害を与えた。

などなど、自分の所有物件が原因で他人に損害を与えることがあります。もちろんそれは所有者であるあなたの責任です。

このようなリスクに対しては「火災保険の施設賠償責任の特約」でカバーすることができます。火災保険加入時にしっかり加入しておきましょう。

不動産投資初心者向けの火災保険加入時の4つの注意点不動産投資物件の火災保険加入時に気をつけたい4つのポイント

まとめ:不動産投資のリスク低減方法はとにかく知識を身につけること

不動産投資にはたくさんのリスクがあります。

知らない人にとっては怖くて取れないリスクでも、対処方法を知っている人にとっては取れるリスクになります。

不動産投資のリスク低減には、正しい知識を身につけることが一番重要になってきます。

次の記事では、不動産投資を始める方に向けてオススメしたい不動産投資本をまとめています。たくさん本を読んで、不動産投資のリスクに対処できるようにしっかり勉強していきましょう。

不動産投資初心者向けのおすすめ本現役大家が選ぶ!不動産投資の初心者が読むべきオススメ本5選

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