不動産投資の表面・実質利回りの違いと物件検討に便利な利回り計算式

不動産投資の利回りの計算方法

この記事では、不動産投資初心者向けに表面利回りと実質利回りの違いと、物件探しに便利な利回り計算式を解説します。

不動産投資で重要な利回りの指標は表面利回りでなく実質利回りです。

しかし実質利回りは運営経費や物件取得費用を考慮する必要があり、物件購入前に正確に計算するのは難しく、たくさんの物件を比較検討するには手間がかかります。

そこで物件検討に便利な実質利回りに近い利回りを算出できる計算式も紹介します。

不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り

表面利回り

表面利回りは年間収入を物件価格で割って計算します。

簡単に計算できる反面、必要経費などの実態を表していないのであまり実用的ではありません。不動産検索サイトなどでは表面利回りが掲載されているので注意が必要です。

実質利回り

実質利回り

実質利回りは、物件から得られる実際の利回りを表します。

分子の年間収入には賃貸運営でかかる経費を考慮します。分母には総投資額となるように、物件価格と購入時の諸費用、リフォーム費用を含めています。

  • 年間収入:家賃、礼金
  • 経費:火災保険料、管理費、借入金利、税金、修繕費、手数料
  • 諸費用:印紙税、登記費用、仲介手数料、税金等

実質利回りは不動産投資における実際の利回りを表しており、物件の評価は実質利回りで考える必要があります。

空室や修繕が発生すると利回りが低下するので、実質利回りは発生する出来事(修繕、退去等)に応じて年度ごとに変動します。

不動産購入時の諸費用についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

不動産投資で物件購入するときの初期費用とは【実例付】不動産投資の初期費用はいくら?物件購入時の10種類の諸経費を解説!

 

でも、物件探しのときに毎回細かな運営経費や諸費用を計算するのは手間ですよね。そこで運営経費や諸費用を考慮した便利な予想利回り計算式を紹介します。

物件検討に便利な予想利回り計算式

予想利回り

この計算式は「サラリーマン大家さんのための絶対失敗しない物件選び(著:藤山勇司)」の本で解説されている利回り計算式です。

年間収入に「0.8」をかけることで20%の経費を考慮しています。

  • 固定資産税・都市計画税(5%)
  • 再リフォーム費用(8%)
  • 空室想定費(5%)
  • 広告費(2%)

また物件価格に「1.1」をかけることで、購入時の諸費用を考慮しています。

この諸費用の係数「1.1」については、僕の不動産購入時の諸費用から計算した結果をこちらのきじでまとめています。

 icon-angle-double-right 【実例】僕が不動産物件を購入したときの諸費用

 

あとは家賃とリフォーム代さえ予測できれば、実際の運営時に近い利回りを計算できます。

MEMO

借金で不動産を購入する場合は借入金利も必要になるので、年間収入の係数「0.8」をもう少し厳し目に設定するとよいです。

おーき

物件購入時はいつもこの計算式で利回り計算しています。

現地調査Yahoo!不動産で発見した「奈良県桜井市の中古一戸建390万円」の現地調査

まとめ:不動産投資で重要なのは実質利回りで物件検討すること

この記事では、不動産投資における表面利回りと実質利回り、そして物件検討に便利な予想利回り計算式を解説しました。

不動産検索サイトでよく見かける利回りは表面利回りです。しかし、実際には運営経費や物件取得費用、リフォーム代などすべての費用を考慮した実質利回りで考える必要があります。

ただ、たくさんの物件について細かく計算していては時間がもったいないですから、実質利回りに近い便利な予想利回り計算式を使ってたくさん物件検討していきましょう。

MEMO

予想利回り [%] = 年間収入 × 0.8 ÷ (物件価格 × 1.1 + リフォーム費用) × 100

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