大家さん6年生になりました。現在の状況を振り返ってみる。

今月で大家さん6年生になりました。

まるまる5年間大家さん業を続けたことになります。なんだかんだで続けられているということは、何とか上手くいっているということなんでしょうね。

ここでちょっと立ち止まって、現在の状況を振り返ってみようと思います。

現在の物件の状況

物件1号

物件1号アイキャッチ

全額自己資金で買った物件1号。賃貸開始して丸5年。家賃73000円。今では一番の稼ぎ頭です。

収支表を見ると今年で投資金額を回収できる予定です。これは自分でも買って良かったと思える物件でした。

貸し始めの際は滞納など不安のあった物件でしたが、今では全く滞納がなくなりトラブルもなく住んで頂いています。

この物件が一番成績も良く、全額回収後はまさに金のなる木になってくれますね^^

物件2号

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見た目も設備も僕の保有している物件で一番良い物件2号。残念ながら悩みの種になっています。

現在空室中。まるまる半年空室になってしまいました。

自分の家賃設定が下手くそなのか、はたまた、ここ数年の新築アパート建築ラッシュで需給バランスが崩れたのか。(きっと前者。)

この物件は、エコキュートの故障やお隣さんとの騒音トラブルなど、何かと問題が多い物件で相性が悪いです。そして現在も空室中。

うーむ、手放した方が良いのかな?手放すなら長期譲渡になる来年になりますが、ちょっと考え中です。

残債は270万円。売ったら損はしないと思いますが投資としては失敗ですかね。

物件3号

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所有している物件の中で一番家の作りがチープな物件3号。

家賃もその分低い65000円ですが、良い入居者さんに恵まれトラブルもなく住んで頂いています。こちらの入居者さんは、いつも期日より早く家賃を入金してくれます。

満足度はそこそこですが、僕の大家さん業をしっかり支えてくれる、頼りになる物件になってくれました。

今年の8月で賃貸期間が3年になります。残債は320万円。

物件4号

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昨年購入した物件4号。今月でちょうど賃貸期間が1年になります。家賃は70000円。

賃貸当初は少し修繕トラブルがありましたが、あれからさっぱり音沙汰がなくなりました。便りがないのは良い便りでしょうか。

この物件は思ったより早く入居者さんが決まったので、この近隣でもう一軒持っても良いかもしれません。

残債は460万円。こちらもまだまだ頑張ってもらわないといけません。

振り返ってみて。

所有物件の4軒中、大きな修繕費がかかったのは物件2号だけでした。(これもしっかり考えて対処しておけば防げるものでしたが。)

当時の物件2号の日記

大出費!エコキュートが壊れた!!

他の物件では、修繕といっても網戸調整や戸車の補修、水漏れなど数万円の工事が数回だけでした。普通に運営するとこんな感じなんですかね。また5年、10年すれば大きな修繕が発生すると思います。

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退去も物件2号だけ。これが初めての退去だったのですが、退去立会い時の僕のチェックが甘く壁紙代を損してしまいました。

次退去があれば、親しいリフォーム業者さん同伴で行って目を光らせたいと思います。良い経験になりましたね。

所有期間5年目が節目。

大家さん業の5年間で、物件購入・リフォーム・客付け・管理・退去まで経験したことになります。売却だけ未経験です。

長期譲渡が5年目からということもあり、そろそろ整理する段階に来たと思います。

何年間も不動産を所有してきて思うのは、購入当初「家がボロボロになってもなるべく長期間所有するんだー!」っていう気持ちでいたのが、「少し利回りが下がっても良いから、程度の良さそうな資産への組み替えたい」という気持ちが出てくるんですね。

ちなみに税理士さんに「長期譲渡になるのはいつからか?」と確認したところ、

長期譲渡所得に該当するには譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

とのことでした。

契約日なの?所有権移転日なの?とか色々思っていたところ、年初めに5年以上経過していないとダメだったんですね。

ですので、物件2号は、2017年8月31日に所有期間が5年目になりますが、2017年中に売却すると短期譲渡扱いにあるようです。なので売るなら来年ですかね。今空室だから売り時なんだけどなぁ。

来年あたりから上手く保有物件を組み替えて規模を拡大していきたいですね。次は一戸建を自己資金で買うか、3000万円くらいのアパートのどちらかを買うと思います。

これまで奈良県ばかりに物件が集中していましたが、家族ができたこともあってあまり頻繁に遠出できないので、近場の三重県・愛知県辺りに物件を持ちたいと考えています。

8 Comments

B.B

お疲れ様です。物件の組み替えは悩む所ですね。いい物件が有れば良いのですが、以外と今より良いのはなかなか出会えません。

私も景気が良い時に組み替えをと思いましたが、最近はトコトン貸し倒そうと思うようになりました。

人口が減る中、今後の不動産賃貸業がどう変わるかの見極めもしながら、対策を打つには、下手に動かない方がいい気がします。

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管理人おーき 管理人おーき

B.Bさん、こんばんは^^コメントありがとうございます。

そうなんですよね、中々良い物件に巡り会えません。僕の場合は連棟物件ばかりなので、普通の一戸建てに変えたいなーと思っています。

人口減少、どういう風に対応するべきか悩みますよね。やはり都市部に物件を集めていった方が良いんでしょうか。

最近の不動産投資の過熱でさらに供給側が増えてしまいましたし、次買い進めて良いのか踏みとどまってしまいます^^;。

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LDK

おーきさん、こんにちは。
現在、大家さん3年生の私は、購入・リフォーム・客付・管理までは、経験済ですが、退去と売却は、いまだ、経験したことがありません。。しかも管理面においては、表向きには自主管理してることになってますが、1号物件=水漏れの修理の工事の依頼と、2号物件=ケーブルTVの加入と加入に伴う工事の依頼しか経験したことがなく、、両方築古なだけに何か一大事が起こってしまったらどうしようか…と、日々びくびくしながら生活しております。(笑)

ところで、おーきさん。3年生の私は、まだ両物件とも保険に加入していないのですが…(汗)
以前から、他の大家さんにも聞いてみたかったのですが、おーきさんは保険はどうされていらっしゃいますか~?
火災保険だと家が全焼した場合1,000万円くらい支払われるなら心の中では、逆にラッキー!となりますが、地震等で家が倒壊して入居者が亡くなった場合は、大家に責任が問われると嫌だなぁ~と思ってます。
(長文すみません。。)

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管理人おーき

LDKさん、こんばんは^ ^コメントありがとうございます☆

LDKさんは大家さん3年生なんですね!管理と言っても僕も似たようなものですよ。退去の際は厳しい目でチェックして下さいね。

保険ですが、火災保険の施設賠償特約に絶対入っておいた方が良いですよ!所有する物件が入居者さんや通行人など、物が落下するなどで人に危害を与えてしまった場合に補償してくれます。火災保険に入っていれば、オプションで年1000円もしなかった気がします。

この施設賠償特約が地震に対して有効なのか、僕もちょっと気になったので保険屋さんに聞いてみます〜。

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管理人おーき

僕の入っている火災保険を書くのを忘れていました。

あいおいニッセイ同和損保のタフ・住まいの保険という火災保険に入っています。

新価方式で保険金額は1000万円ほど、地震保険はその50%までなので500万円だったと思います。

プランも一番ゴージャスなプランで、風災、水災、事故や盗難被害などカバーされてます。

そこにオプションで施設賠償と個人賠償を付けています。

これで月々3000円ほどとちょっとお高いですが、1件目から全部同じ条件で加入してます^ ^

ちなみに個人賠償のオプションは家族にも適用されるので、子供が他人の物を壊してもカバーされるみたいです☆

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osomatsu70

火災保険 私は最低限にしています。(ローンが払える位) 基本的に土地値物件が多いので、更地にすればいいや。って考えてます。(西区は出口楽チンなので)
個人賠償は車にも付いてることが多いので要確認です 私の場合は車の個人賠償が一番安かったので他はつけていません(重複しても仕方が無いので)

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のりりん

この短期譲渡、長期譲渡で税金も倍変わるので難儀ですよね。賃貸で減価償却してしまってるので丸々持ってかれるし…これがネックになり売り時に売れずでうちとだいぶ悩んだ物件があるのでお気持ち分かります。
こちらの物件、お隣に問題ありやないですか?
もともとお隣が欲しがってた物件とかなら嫌がらせ??があったりで賃貸がなかなか決まらないっていうのはこの業界でよくあることなんです。
売るならお隣に…
でも勿体ないから賃貸で回収するだけしてしまってからの売却が理想ですが…
難しいですね!

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管理人おーき 管理人おーき

のりりんさん、コメントありがとうございます^^

税金、本当に厄介ですよね。法人だったらまた違った動きができそうなのですが。今ならすこし高く売れそうなんですけどね^^;

そうなんです、よく覚えていらっしゃいますね!(笑)。
僕とも一度トラブルがありましたし、入居者さんともトラブルがあったようで中々難しい方です。購入時の時は欲しがっていたようなので、売る時は話しは持って行ってみようかと思います。しかし、この物件あまり回収できていません(ToT)。

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