不動産投資を始める前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識

不動産投資初心者向けの銀行融資の基礎知識

この記事では不動産投資の初心者向けに、銀行融資(ローン)の基礎知識について解説しています。

僕自身、不動産投資がはじめての借金だったので銀行融資に関する用語について全く知らない状態からスタートしました。

銀行融資に関する知識の中で特に重要な

  1. 耐用年数と返済期間
  2. 金利の種類(固定金利と変動金利)
  3. 返済方法(元利均等返済と元金均等返済)
  4. 返済比率

について解説します。

融資条件1つで支払総額が数百万円変わったり、金利上昇のリスクを無くしたりできます。

これから不動産投資を始めようと思っている方はぜひ読んでみてください。

不動産投資をする前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識

耐用年数と返済期間

銀行融資の返済期間は、建物の耐用年数と密接な関係があります。

通常、銀行は建物の耐用年数の範囲内に収まるように返済期間をが完了するように融資をしてくれます。

建物構造ごとの耐用年数は国税庁のホームページで調べられます。

参考 耐用年数(建物・建物附属設備)国税庁

住宅用の耐用年数を一覧にまとめると

建物構造(住宅) 耐用年数
木造 22年
鉄骨造(骨格材肉厚≦3mm) 19年
鉄骨造(3mm<骨格材肉厚≦4mm) 27年
鉄骨造(骨格材肉厚>4mm) 34年
鉄筋コンクリート 47年
鉄骨鉄筋コンクリート 47年

(出典:国税庁

例えば、築10年の木造アパートの場合、

返済期間:22年 – 10年 = 12年

となるので、最大12年の返済期間で融資が受けられそうだなということが分かります。

MEMO
木造22年、鉄骨は19・27・34年、鉄筋コンクリートは47年と覚えておこう。

 

銀行によっては、建物の耐用年数以上に返済期間を長くしてくれるところもあります。

借りる側としては、返済期間を長く取れれば月々の返済額が減り手残りが増えるのでありがたいのですが、その分建物も古くなり修繕や家賃下落のリスクが高まっています。

返済期間を長くすると月々の手残りが増えて儲かるように見えますが、返済を先送りしているだけなので注意しましょう。

 

ちなみに日本政策金融公庫では、建物の耐用年数に制限されることなく新規事業の開業資金として借りられるので、初心者の人にはおすすめです。

 

金利の種類(固定・変動・固定期間選択型)

金利の種類は大きく3つのタイプに分けられます。

  1. 固定
  2. 変動
  3. 固定金利期間選択型

固定金利

固定金利

固定金利では、借り入れ時の金利が返済期間の間ずっと一定になります。そのため金融情勢に左右されることがありません。

金利が固定されているので、全期間の月々の返済額が確定します。

金利上昇のリスクがなくなるメリットがありますが、変動金利より高いのが一般的です。

メリット デメリット
  • 金利上昇のリスクがない
  • 借入時に返済額が確定
  • 借入時は変動金利より金利が高い
  • 市場金利が下がっても恩恵はない

変動金利

変動金利

変動金利では、返済期間の間、金融情勢に応じて定期的に金利が変わります。

借入時は固定金利より低いのがメリットですが、金利上昇のリスクがあります。

 

下の図は、フラット35のホームページに掲載されている民間金融機関の過去の金利推移です。

民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

(出典:フラット35

バブルの頃の変動金利は8%近くなっており、今では考えられないくらいの高金利ですね。

変動金利で借りる場合は、このような金利上昇のリスクを抱えているということを理解しておきましょう。

メリット デメリット
  • 市場金利が下がると返済額も減少
  • 金利上昇のリスクがある
  • 借入時に返済額が確定しない

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借り入れ後数年間は固定金利、その後は変動金利になるというものです。

固定金利期間終了後は変動金利になるため、結局は変動金利の1つと言えます。

こちらも金利上昇のリスクは避けられません。

メリット デメリット
  • 市場金利が下がると返済額も減少
  • 金利上昇のリスクがある
  • 借入時に返済額が確定しない

 

MEMO
固定金利は銀行が、変動金利は借り手が金利上昇のリスクを取っていると覚えておこう。

 

おーき

僕は購入時にリスクを減らしたいので固定金利を選びました。

 

返済方法(元利均等返済と元金均等返済)

金利の種類について理解できたら、次は返済方法の種類についてみていきましょう。

借金の返済方法には2つの種類があります。

  1. 元利均等返済
  2. 元金均等返済

ここで重要なポイントは、毎月の返済額の利息と元金の割合です。

元利金等返済

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済金額が一定となる返済方法です。

返済当初は元金均等返済よりも返済額が少なくなるので、手残りを多くできるメリットがあります。

一方、返済初期の返済金額における利息の割合が大きいので、元金が中々減らないデメリットがあります。

元利均等返済で借り換えしようとすると、返済初期は利息の支払いばかりしているので、借り換えするときは元金が余り減っていないような状況になります。

メリット デメリット
  • 返済初期の返済金額が元金均等返済より少ない
  • 返済金額がずっと一定
  • 返済初期は、元本が減りにくい
  • 元本が減りにくいので借り換えに不利
  • 総支払額が元金均等返済より多い

元金均等返済

元金均等返済

元金均等返済は、毎月の返済金額のうち元金が一定になる返済方法です。

返済当初は元利均等返済より返済額が多くなりますが、徐々に返済額が少なくなっていきます。

また、元金の返済が早いので総支払額も元利均等返済より少なくなります。

メリット デメリット
  • 元本が減りやすいので借り換えに有利
  • 総支払額が元利均等返済より少ない
  • 月々の返済額が徐々に減少
  • 返済初期の返済金額が元利均等返済より多い
  • 返済初期は元本が減りにくい
  • 元本が減りにくいので借り換えに不利
  • 総支払額が元金均等返済より多い

元利均等返済と元金均等返済の支払いシミュレーションの比較

元利均等返済シミュレーション

元金均等返済シミュレーション

上の図は、借入金額3000万円、返済期間30年、固定金利2.5%で元利均等・元金均等返済の支払いシミュレーションの比較です。

 

支払い当初の月々の返済金額は

  • 元利均等返済:11万8536円/月
  • 元金均等返済:14万5833円/月

となり、元利均等返済の方が返済当初の返済金額は少ないです。

少しでも現金を手元に残して次の投資に移りたい人には、元利均等返済が向いています。

 

一方、返済最終回の月々の返済金額は

  • 元利均等返済:11万8536円/月
  • 元金均等返済:8万3507円/月

となり、元金均等返済では返済金額が減っていることが分かります。

 

そして総支払額は

  • 元利均等返済:4267万3057円/月
  • 元金均等返済:4128万1250円/月

となり、総支払額の差は139万1807円と元金均等返済のほうがお得なことが分かります。

 

おーき

不動産投資では年々家賃が減少していきます。家賃の減少に合わせて返済額も減らせる元金均等返済を選びました。

 

返済比率

返済比率[%] = 返済金額 ÷ 家賃収入 × 100

返済比率は、月々の家賃収入のうち借金返済がどれくらいの割合かを表す指標です。

返済比率が低いほど借金返済に余裕があるので、安定した賃貸経営ができます。

 

例えば、月々の家賃収入が50万円あり借金返済が25万円なら返済比率は50%です。家賃収入50万円うち経費を20%、空室を10%を考えると

項目 金額(割合)
家賃収入 +50万円(100%)
経費 -10万円(20%)
空室 -5万円(10%)
借金返済 -25万円(50%)
合計 +10万円(20%)

返済比率50%でも、最終的な手残りは10万円(20%)程度とだいぶ減ってしまいます。

 

返済比率を下げるには、

  • 自己資金を多く入れる
  • 返済期間を長くする
  • 金利を低くする

などの方法があります。

 

一般に、返済比率は50%程度が安定運営の基準と言われています。

自己資金を多く入れるほど安定経営できるので、自己資金が多いほど銀行の評価も高くなります。

まとめ:可能なら固定金利・元金均等返済がおすすめ

不動産投資での銀行融資の基礎知識として

  • 耐用年数と返済期間
  • 固定金利か変動金利
  • 元利均等返済か元金均等返済
  • 返済比率

について解説しました。

金利上昇のリスクを避けるには固定金利、総支払額を抑えられ後々の支払いが楽になるのは元金均等返済ということを覚えておきましょう。

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