不動産投資の物件探しの流れと始め方。まずは土地勘のある地域から始めよう!

不動産投資初心者向けの物件探しの流れの解説

この記事では、不動産投資の初心者の方に向けて物件探しの流れと始め方を解説しています。

不動産投資をこれから始める人は1にも2にも物件探しをすることです。

いいなと思う物件があったら、上手く賃貸経営できそうか家賃や周辺環境を更に調べてみる。そして、実際に不動産屋さんに問い合わせしてみてください。

 

はじめて不動産屋さんに電話するとき、僕はとても緊張しました。

もちろんこの記事に書いてあるようなことは頭になく、営業マンの方から特に情報も聞き出さず所在地だけを聞いて見に行きました。

今でも覚えていますが、三重県津市の伊勢中川駅から車で10分程度の距離にある

「古家付土地270万円」

の物件でした。

土地として売られていましたが、古家の外観が良さそうだったのでそのまま使えるかな?と思ってたんですね。

休日、名古屋から雨の中2時間近くかけて車で見に行ったら、物件の外壁には見事に大きな穴があいていました。そしてその物件は、1年後の僕が初めての物件を買ったときにもまだ売りに出ていました。

おーき

相当人気のない、売れ残りの物件だったようです(笑)

 

物件探しで実際に現地に見に行くことはとても重要です。でもなるべく現地調査に行く前にネットや電話で必要な情報を手に入れておくと、不要な現地調査を省けます。

良さそうな物件を見つけたら貸せる家賃を調べてみましょう。そして不動産屋さんに問い合わせるときは必要な情報をたくさん聞き出しましょう。

この記事では、これから物件探しをする人に向けて

  • 物件探しを始める前に決めておくこと
  • インターネットでの物件探しの流れ
  • 気になる物件を見つけたときにすること
  • 不動産屋さんに問い合わせするときに聞くこと

をまとめました。

少しでも役に立てば幸いです。

不動産投資の物件探しの始め方

物件探しの前に不動産投資する物件タイプを決めておこう

投資用不動産の種類(一棟アパート・一棟マンション・区分マンション・一戸建)

アパート・マンション・区分マンション・一戸建のどれかを選ぼう。

物件探しをする前に最初に決めておかないといけないのが、不動産投資する物件タイプです。

一気に家賃収入を数十万円得たいなら一棟ものの「アパート」や「マンション」が選択肢になります。ただ、必要な自己資金や借り入れの金額も多くなります。

少額からこつこつ始めるなら「区分マンション」や「一戸建」が選択肢になります。この場合、規模の拡大に時間がかかります。

物件探しをする前にどのタイプの物件に投資するのか、自分の自己資金や属性、ライフプランを考えて決めておきましょうね。

 

不動産投資の代表的な物件タイプのメリット・デメリットについてはこちらの記事で解説しているので参考にしてください。

不動産投資の物件の種類不動産投資の代表的な4つの物件タイプのメリット・デメリットまとめ

 

おーき

僕は少額から始められて出口戦略の取りやすい「一戸建」を選びました。

 

まずは土地勘のある地域から物件探しを始めよう

物件探しを始めるには、物件検索する地域も決めておく必要があります。

不動産投資の初心者の人が物件を探すなら

土地勘のある地域から賃貸経営が成り立つところ

から始めることをおすすめします。

  • 人口が増えているところ
  • 地価が上昇しているところ
  • 学区が人気のエリア

こういう地域はみんな物件を欲しがる地域なので価格も高ければ競争も激しいです。そんな中に土地勘もないはじめて不動産投資する人がいきなり参入しても中々物件が見つかりません。

「現在住んでいる」「昔住んでいた」「実家がある」など土地勘のあるところなら、

  • 昔は不便だったけど最近道ができて便利になった
  • 最近、人が減ってきて〇〇のお店が潰れた

などなど、地元の人ならではの情報を知っていおり、それだけで他の不動産投資家より優位な状態にいます。

土地勘のある地域では賃貸経営できるか検討もしやすいはずです。

 

まずは土地勘のあるところで物件を探し、賃貸経営できそうか検討してみましょう。

  1. 土地勘のある地域から物件を探す
  2. 物件価格と取れる家賃から利回り計算する
  3. 難しい場合は、検索範囲を拡げる

土地勘のある地域から物件探しを始めて、現地調査を繰り返しましょう。なかなか物件が見つからない場合は、徐々に検索範囲を拡げていきましょう。

徐々に検索範囲を拡げていくうちに、取れる家賃に比べて物件価格が安い地域が見つかるようになります。

 

おーき

僕は昔住んでいた三重県名張市から物件探しを始め、隣の奈良県まで検索範囲を拡げました。

 

物件探しの基準を決めておく

物件を探す際にあらかじめ基準を決めておくと、不要な物件を除外できます。

不動産投資の初心者の方は次のような難のある物件はなるべく避けましょう。

  • 再建築不可の物件
  • 大規模改修が必要な物件(傾き・雨漏り・シロアリなど)
  • 旧耐震基準の物件 など

例えば、市街化調整区域の物件は再建築不可のため物件価格も通常より安く一見魅力的に見えます。

しかし購入後は必ず売却が待っています。

売却のときにやはり同じように価格を安くしないと売れないので後々苦労することになります。

物件探しの段階でなるべく時間をかけて条件の良い物件を選び、売却時に苦労しないようにしましょうね。

 

ちなみに僕が中古一戸建を検索するときの条件はこんな感じです。

  • 物件価格400〜600万円程度
  • 平成築以上
  • 建物面積80m2以上
  • 市街化区域
  • 駐車場1台以上
  • 再建築可能(条件付きでもOK)

 

不動産投資の物件探しの流れ

①インターネットで物件を探す

不動産検索サイトで自分の基準に合う物件を探そう。

物件探しは不動産検索サイトで検索します。僕はいつも次のサイトで物件検索しています。

それぞれの不動産検索サイトでは、全て同じ物件が掲載されているわけではありません。不動産会社によって物件登録するサイトが異なるので、掲載されている物件も違います。

面倒ですが、一つ一つサイト訪問して物件検索しましょう。

この他にも不動産会社の自社ホームページにも物件掲載されていることがあります。自分の検索エリアにある不動産会社のホームページもチェックしておくと良いでしょう。

 

おーき

ちなみに僕の所有物件4件はすべてYahoo!不動産で見つけました。

 

②気になる物件を見つけたら所在地を調べる

Googleマップのストリートビューで物件の所在地と周辺環境を調べる

気になる物件が出てきたら、Googleマップなどで物件の所在地を探してみましょう。

インターネットでは物件の細かな住所までは掲載されていませんが、

  • 掲載写真
  • 接道幅
  • 接道方向
  • 周辺施設情報(〇〇まで徒歩△分など)

からGoogleマップのストリートビューで物件所在地が分かることがあります。

ストリートビューで物件所在地が分かれば周辺の雰囲気も分かりますし、次の家賃帯を調べる際にも役立ちます。

③取れる家賃帯を調べる

インターネットで競合物件の家賃条件を調べる

検討している物件周辺の競合物件の家賃・仕様をインターネットで調べよう。

気になる物件を見つけたら、検討物件周辺の競合物件の家賃・仕様を調べます。

HOME’S」や「SUUMO」で実際に入居者募集されている物件を検索し、どれくらいの広さ・仕様でいくらの家賃・礼金・敷金で募集しているか調べます。

MEMO
礼金を取っている地域は大家さんが強気の市場と考えられるので、ある程度の賃貸需要があると予測できます。

④想定家賃から利回り計算をする

競合物件の募集家賃から利回り計算をして、自分の基準に合うか検討します。

利回り計算をするときは、表面利回りではなくなるべく実質利回りに近い計算をしましょう。物件取得時の諸経費や運営時の経費を簡易的に考慮できる計算式があるので活用してみてください。

予想実質利回り[%] = (年間家賃収入 × 0.8)÷(物件価格 × 1.1 + リフォーム代)×100

詳細はこちらの記事で解説しているのでぜひご覧ください。

 icon-angle-double-right  利回りの計算方法はこちら
不動産投資の利回りの計算方法不動産投資の表面・実質利回りの違いと物件検討に便利な利回り計算式

 

⑤不動産屋さんに問い合わせする前に聞きたいことをリストアップしておこう

不動産業者へ物件情報を問い合わせる

気になる物件を見つけたら、不動産屋さんに問い合わせして内覧予約しよう。

検討している物件が自分の基準を満たしていれば、不動産屋さんに電話やメールで問い合わせします。

問い合わせの際は、予め聞きたいことをリストアップしておきます。

  • 物件はまだ売出し中か?
  • 物件所在地(住所)
  • 物件広告の取り寄せ
  • レントロールの取り寄せ
  • 売却理由
  • 売り出し時期
  • これまでに買い付けが入った?買い付け条件は?
  • 売主さんはどんな人?
  • 家に大きな不具合はないか?(雨漏り・傾き・シロアリなど)

 

不動産屋さんへの問い合わせの際は、物件を扱う業者の媒介契約の種類で交渉のしやすさが変わってきます。

問い合わせ前に不動産屋さんの媒介の種類もチェックしてなるべく「専属専任媒介」か「専任媒介」の業者さんに連絡しましょう。

MEMO
「専属専任媒介」「専任媒介」と表示されている業者さんは売主さんと直接つながっています。

 

不動産売買における媒介契約の種類についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約どの媒介契約がおすすめ?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

 

おーき

不動産屋さんに問い合わせしてみて、問題がなさそうなら内覧の予約をしましょう!

 

まとめ:物件探しの基準を決めて毎日検索しよう

物件探しで大事なことは、たくさんの物件で賃貸経営が成り立つか検討することです。

はじめは自分の基準が厳しすぎて、思うような物件がなかなか見つからないかもしれません。そのときは検索エリアを変えたり、価格帯や築年数などの条件を少しずつ緩めてみましょう。

はじめて不動産屋さんに電話するときは緊張するかも知れませんが、そこは思い切って頑張るしかありません!

現地調査に行く前に不動産屋さんから必要な情報は聞き出しておきましょう。

これは良さそう!と思っても、電話してみると

「家が傾いています」

など、ネットに書いていない情報もあります。現地調査に行く前にしっかり情報収集しておきましょうね。

 

気になる物件が見つかって特に問題がなさそうなら、次は現地調査です!

次の記事では「現地調査の流れと確認ポイント」について解説しているのでぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの現地調査の流れと確認ポイント不動産投資の物件調査の流れと確認ポイントを現役大家が解説!

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