【不動産投資初心者向け】入居者募集の流れと気をつけておきたいポイント

不動産投資の初心者向けの入居者募集の流れと依頼方法を解説

この記事では不動産投資の初心者の方に向けて、入居者募集を依頼する前に知っておきたい基礎知識を解説しています。

物件を購入してリフォームも終わり、とうとう入居者募集するところまできました。入居者が決まればついに家賃収入が入ってきます。

しかし、入居後の運営や退去時のことを考えて入居条件を決めておかないと、後々苦労することになります。

この記事では、入居者募集を始める前に知っておきたいこととして

  • 入居者募集の仕組みと流れ
  • 入居者募集の依頼方法(一般募集と専任募集)
  • 入居者募集で気をつけておきたいポイント

の3点ついてまとめました。

これから入居者募集を始める方に少しでも参考になれば幸いです。

入居者募集の仕組み

入居者募集は、大家さんが賃貸不動産屋さんに依頼して行います。もちろん大家さん自身が入居者さんを見つけてもよいです。

入居者さんを一番最初に見けてくれた賃貸不動産屋さんに、成果報酬として「広告料」を支払うのが一般的です。

MEMO
  • 広告料は、通常家賃の1ヶ月分程度です。(地域や会社によります)
  • 成果報酬制なので、複数社に依頼しても広告料を支払うのは成約した1社のみです。

入居者募集の流れ

  • STEP1
    入居者募集の依頼

    賃貸不動産屋さんのお店に直接訪問して入居者募集を依頼します。間取り図や写真、所在地の資料があると説明しやすいです。

  • STEP2
    入居者募集広告の公開

    賃貸不動産屋さんがインターネットに自分の物件広告を掲載してくれます。募集条件が正しいか大家側からもチェックしましょう。

  • STEP3
    入居希望者による部屋の内覧

    入居希望者がいると賃貸不動産屋さんが案内してくれます。

  • STEP4
    入居申し込み

    部屋を気に入ってもらえると入居申し込みが入ります。ここで一旦入居者募集を停止します。

  • STEP5
    家賃保証会社の審査

    家賃保証会社が入居希望者を審査します。数日で結果が分かります。

  • STEP6
    賃貸借契約を結ぶ

    家賃保証会社の審査が通れば、賃貸借契約を結びます。遠方の場合は賃貸不動産屋さんが契約書を郵送してくれます。サインする前に必要な特約や文言が記載されているか確認しましょう。

入居者募集の依頼方法(一般媒介・専任媒介)

賃貸不動産屋さんに入居者募集を依頼する方法は、大きく分けて2つあります。

  1. 一般募集(一般媒介)
  2. 専任募集(専任媒介)

①一般募集(一般媒介)

一般募集(一般媒介)は、窓口を決めずに複数の賃貸不動産会社に入居者募集を同時に依頼するやり方です。

一番最初に入居者さんを見つけた会社が、「入居者さんから仲介手数料」と「大家さんから広告料」の家賃2ヶ月分の手数料を受け取ります。

メリット

  • 入居者募集する会社(店舗)が多くなるので、お客さんの目に触れる機会も増える。
  • 賃貸不動産会社は2ヶ月分の手数料を得られるので、営業にも力を入れてくれる。

デメリット

  • 大家さんが、鍵の管理や空室問い合わせ対応などする必要がある。
  • 契約書の書式が各会社で異なり、契約内容を統一しにくい。

②専任募集(専任媒介)

専任募集(専任媒介)は、入居者募集の窓口を依頼した1つの会社だけに絞るやり方です。入居の契約は、必ず依頼した会社を通して行われます。

窓口は1社(元付け業者)ですが、客付け業者さんは入居者さんを探すことができます。

メリット

  • 依頼した1社が窓口となって、空室問い合わせ、鍵の管理等をしてくれる。
  • 契約書の書式・内容を統一できる。

デメリット

  • 手数料を得るために、不動産会社が物件を抱え込む恐れがある。
  • 依頼した不動産会社の営業力に左右されやすい。
  • 他社の専任物件は入居者に紹介しない不動産会社もある。

専任媒介では大家さんから確実に手数料がもらえるので、不動産会社は「専任媒介で募集させてほしい」とお願いしてくる場合があります。

僕自身、物件1号ではじめて入居者募集するときにも「数ヶ月だけでも専任でさせてくれませんか?」とお願いされましたが、お客さんの目に触れる機会を増やしたかったのでお断りしました。

MEMO
地元で賃貸の強い会社などは、「一般募集なら紹介するけど他の会社の専任物件は紹介しない」というような会社もあります。

入居者募集で気をつけておきたいポイント

家賃保証会社の加入は必須

家賃保証会社とは、入居者さんの連帯保証人を代行する会社で、家賃滞納時には家賃保証会社が入居者の代わりに大家側へ支払ってくれます。

入居契約の際に、入居者が保証料を家賃保証会社に支払って加入してもらいます。

代表的な家賃保証会社として「日本セーフティ」や「全保連」があります。

普通の人は家賃滞納なんてめったにしないと思いますが、大家さん側になってみると案外入金遅れなどが起こります。

入居者さんと連絡が取れなかったり、中々家賃を支払ってくれないときはとても不安になります。どうやったら払ってくれるかな・・・など悩むことになります。

しかし家賃保証に加入していれば、家賃保証会社から支払ってもらえるので安心です。

火災保険(借家人賠償責任保険)の加入も重要

大家さんは建物の火災保険に加入しますが、入居者さんにも入居時に火災保険に加入してもらいましょう。

入居者さんが加入する火災保険は、通常次の3つがセットになっています。

  1. 家財保険:入居者さんの家財を補償
  2. 借家人賠償責任保険:建物の損害など大家さんに対する損害を補償
  3. 個人賠償責任保険:他人との日常トラブルを補償

大家さんにとっては、特に2つ目の「借家人賠償責任保険」が重要です。

入居者さんが原因の火災や水漏れなどで建物に被害が出た場合に、入居者さんは大家さんに対して高額な損害賠償責任が生じます。その支払いを担保するのが借家人賠償責任保険です。

入居者さんにはぜひ火災保険(借家人賠償責任保険)加入してもらうようにしましょう。

入居者さんが加入する火災保険の解説は、こちらの記事が分かりやすいです。

参考 賃貸で加入する火災保険の賢い選び方 不動産会社の言いなりは損?スマイティ

可能なら付けておきたい特約、文言

短期解約違約金

短期解約違約金とは、以下のような内容の特約です。

入居後1年以内に退去する場合は、違約金として家賃1ヶ月分支払う

入居者さんにとっては、1年以内に引っ越しすると負担になるあまり嬉しくない特約です。

しかし大家さんにとっては、入居者の再募集での空室によるロスやルームクリーニング費、不動産屋さんに支払う広告費がかかってしまいます。

フリーレントを1ヶ月間付けたのにわずか数ヶ月で退去!なんてことになれば目も当てられません。

短期での解約に備えて、短期解約違約金の特約を付けておくとよいでしょう。

注意
あまりにも高額な短期解約違約金の設定はできません。1年以内の退去なら1ヶ月程度が一般的です。

ハウスクリーニング費

退去時に行うハウスクリーニング代も予想外にかかります。

特に専有面積の広い物件では費用も高額になってきます。僕の物件では使用状態も悪かったためハウスクリーニング代に8万円もかかりました。

そのような場合に備えて、契約書にハウスクリーニングに関する特約を明記しておくとよいです。

  • 明け渡しの際には必ずハウスクリーニングを実施すること
  • ハウスクリーニング費用は〇〇円とする

おーき

もちろん綺麗に使っていてくれたら、退去時に請求しなくても良いと思います!

キーボックスは必需品

キーボックスは暗証番号などで開く鍵の付いたボックスで、内部に鍵などを入れて管理できます。

このキーボックスを玄関横などに取り付け、暗証番号だけ賃貸不動産会社に伝えておけば、案内してもらうときに勝手に入っていってもらえるのでとても便利です。

営業の方が動きやすいようにキーボクスを取り付けておきましょうね。

家賃交渉幅は伝えておこう

営業の方にあらかじめ家賃交渉が入った時のことを打ち合わせしておきましょう。

「家賃交渉は3000円までなら営業マンの方の判断で決めて良い」など伝えておけば、案内してもらったあともう一押しで決めてもらえそう!というときに大家の判断を仰がなくてもよいので、成約してもらいやすくなります。

内覧後に入居を見送られたら必ず理由を聞こう

内覧後に入居を見送られた時、案内をしてくれた賃貸不動産屋さんに必ず理由を聞きましょう。

  • 駐車場が狭い
  • 追い焚き機能がない
  • 清掃状態が良くない

などなど、お客さんの生の声はとても重要です。簡単に対応できるものは改善しておきましょう。

駐車場が狭いなら、カーポートやブロック塀の撤去などでスペースを広くできるか検討するのもありです。

MEMO
内覧後の入居見送りの理由は、今後の物件探しにも参考になるので要チェックです!

まとめ:入居者募集は賃貸不動産屋さんと上手く連携しよう

入居者募集は、賃貸不動産屋さんの協力が不可欠です。

大家さん側もキーボックスを設置したり家賃交渉幅を決めたりして、営業の方が動きやすい環境を整えるのが大切です。

定期的に連絡をとって、賃貸市場の動きや内覧の状況を聞いてコミュニケーションも取っていきましょう。

賃貸不動産屋さんは入居後もなにかとお世話になることが多いので、誠実にお付き合いしていきましょうね。

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