不動産投資の物件調査の流れと確認ポイントを現役大家が解説!

不動産投資初心者向けの現地調査の流れと確認ポイント

この記事では、不動産投資の初心者の方に向けて僕が不動産投資の物件調査で行っていることをまとめています。

インターネットで物件探しをしていると、ときどき心躍る物件が出てきてすぐにでも買い付けを入れたくなります。

でも現地に行ってみると

「あれ、変な施設が近くにある・・・」

「こんな入りにくい道の先にあったのか!」

などなど、ネットで見つけたときの印象と違うことは多々あります。

不動産取引はスピードが命なんて言いますが、現地に行って物件調査せずに買い付けを入れられるのは、よほど営業マンとの信頼関係があるか、お金に余裕がある人以外だけです。

不動産投資の初心者こそ、地道にこつこつたくさんの物件を見て目利き力を養いましょう。

たくさん物件調査をしていくうちに自分の中に比較対象ができて、おのずと自分の眼鏡にかなう物件が見つかるはずです。

この記事に僕が実際に物件調査するときの

  • 物件調査に持っていく道具
  • 物件調査の流れ
  • 物件調査で確認するポイント

をまとめました。

これから不動産投資をやってみたいという方の一助になれば幸いです。

不動産投資の物件調査に役立つ4つの必須アイテム

  1. 水平器
  2. 10m以上測れるメジャー
  3. ライト(スマホでOK)
  4. カメラ(スマホでOK)

これらは僕が物件調査で必ず持っていく道具です。どれも必ず使用するものなので物件調査の前に用意しておきましょう。

①水平器

水平器は物件内覧のときに、床や柱などに当ててみて家の傾きがないか調べるために使用します。

②10m以上測れるメジャー

メジャーは、家の前の道幅と接道の長さを測るために使用します。

普通の家庭にあるようなメジャーだと1m程度しか測れないものが多いので、10m程度測れるメジャーを購入しておくと良いです。

③ライト(スマホでもOK)

ライトは屋根裏や床下を覗くときに使用します。

スマホのライトでも良いですが、特に屋根裏などは点検口から遠くまで見るので、なるべく明るいものを持っていると便利です。

④カメラ(スマホでもOK)

カメラは、物件の外まわりや内装の状態を撮影するために使用します。

広角レンズのものがあると広い範囲で撮影できるので便利です。入居者募集用に一眼レフカメラなど購入しておくのも手です。

少し高価ですが経費で落とせば良いですしね。

 

おーき

さて、必要な持ち物を準備したら物件調査に出発です!

 

不動産投資の物件調査の流れと確認ポイント

  • STEP1
    周辺環境の確認
  • STEP2
    物件の外まわりの確認
  • STEP3
    物件の内覧
  • STEP4
    賃貸需要・家賃帯の調査

僕がしている不動産投資の物件調査の流れはこんな感じです。物件の状態を見るのはもちろんのこと、周辺環境や賃貸需要の調査も同時に行います。

それぞれの確認ポイントを解説します。

①物件にたどり着くまでに周辺環境を確認

  • 問題のある施設の有無
  • こどもの気配
  • 周辺のお店の状態
  • 幹線道路から物件までのアクセス
  • 周辺の賃貸アパートの入居状況

物件に到着する前に物件調査は始まっています。車で現地に向かっている途中、Googleマップでは分からなかった街の様子を確認しましょう。

問題施設の有無

物件にたどり着くまでに、目に届く範囲で問題のありそうな施設がないか確認しましょう。

問題のある施設とは次のような施設です。

  • 墓地
  • 送電塔
  • ゴミ屋敷
  • 廃墟
  • 匂いを出す建物
  • 教育上よくないお店

周辺施設は自分ではコントロールできないことなので、生活範囲の中で目に見えるような場所に問題のある施設がないか確認します。

おーき

物件調査に行くと物件のすぐ近くが墓地だった、なんてことはよくあります。

子どもの気配

こどもが歩いているようなところはファミリー世帯が暮らしている証拠なので、家族連れで暮らせる地域ということが分かります。

近くの公園などでこどもが遊んでいたりするとよいですよね。

特に戸建不動産投資をする場合は、ターゲットがファミリー世帯なのでプラスポイントです。

逆に子供の気配がないところは、街も活性化していかないと思うので僕は避けるようにしています。

周辺のお店の状態

物件の周辺のお店が繁盛しているか確認します。

廃業しているお店が目立つところは印象も良くないですし、儲からないから撤退していると考えられます。あまり将来性のない街なのかも知れません。

逆にキレイなお店がいくつもあるところは雰囲気もよく、生活環境としてもプラスポイントなので良いです。

幹線道路から物件までのアクセス

幹線道路から物件までのアクセスは生活の便に関わってくるので重要です。

物件の前面道路がいくら広くても、たどり着くまでの道がくねくね曲がっていたり狭かったりすると生活に不便です。

特に車を日常的に使うような地域では、道が狭いだけでストレスです。

主要な道路から物件までのアクセスに不便がないか、しっかり確認しておきましょう。

周辺アパートの入居状況

物件の近くにあるアパートの入居状況を外から確認してみましょう。

外から見てみて、カーテンがなかったりすると空室ということが分かります。綺麗なアパートで8戸中4戸空室とかだと、賃貸需要が少ない地域なのかも知れないので要注意です。

物件周辺でいくつかアパートを探してみて、入居状況に問題なさそうか確認しておきましょう。

②物件の外まわりの確認

  • 道幅・接道状況
  • 外観の印象
  • 駐車場の車の入れやすさ・拡張性
  • 境界杭の有無
  • 基礎・外壁の大きなひび割れ
  • 隣接する家の手入れの状態

物件に到着したら、まずは外まわりの状態を確認します。

道幅・接道状況

物件の前面道路の道幅・接道の長さを実際に測ってみましょう。

特に道幅は4m・接道は2m以上が再建築の条件ですので、ギリギリの道幅や接道条件が物件を見に行く場合は、物件資料などを鵜呑みにせず自分でも測って確認することをオススメします。

外観の印象

ぱっと見の外観の印象は古臭くないでしょうか。

僕が中古一戸建を見てきた中では、平成築だと洋風のキレイな印象、昭和築だと瓦屋根のThe・木造という古臭いイメージがありました。

もちろん全てそうではありませんが、ぱっと見の印象は賃貸募集でも大事ですので、他の賃貸の競合物件と比べて綺麗な印象のものが良いですね。

駐車場の車の入れやすさ・拡張性

物件資料に駐車場付きと書いてあっても、ブロック塀やカーポートが邪魔で車が入れにくい場合があります。

僕の持っている物件では駐車場が狭いケースが多く、入居者募集時に選ばれない理由として「駐車場の入れにくさ」を挙げられることがありました。

特に女性の場合、難しく感じることも多いようですので気をつけましょう。

ブロック塀やカーポートを撤去することで駐車台数を増やせるような物件は、お宝物件に生まれ変わる可能性があります。

境界杭の有無

物件の周りの境界杭を確認しておきましょう。

境界杭がきちんとないと今後隣人ともめるかもしれません。

基礎・外壁の大きなひび割れ

物件の周囲をぐるっと歩いて回って、基礎や外壁に大きなひび割れがないか確認します。

外壁のひび割れは、そこから雨水が入り込む恐れがあるので注意が必要です。

隣接する家の手入れの状態

ご近所さんの家の手入れの状態も確認します。

雑草がボーボーだったり、ゴミで散らかっているとあまり属性のよい人ではないかも知れません。

周囲の家もやはり自分ではコントロールできない部分なので、隣接する家の状態があまりにも良くない場合はいくら物件が良くても避けた方がいいです。

③物件の内覧

  • 傾きの有無
  • 天井の雨漏り跡の有無
  • 屋根裏の雨漏り跡の有無
  • 床下の湿気やカビ、シロアリの痕跡の有無
  • 畳の下の床の状態
  • 建具の可動状態
  • 洗面所と浴室の間の床の状態

傾きの有無

物件に傾きがないか水平器を床において確認します。

築20年にもなればある程度の傾きはあるものですが、ここではあからさまに分かるような傾きがないかチェックしておきましょう。

天井の雨漏り跡の有無

各部屋・廊下などの天井を見て雨漏り跡がないか確認します。

雨漏りすると天井がシミになっていたりします。しかし内装だけリフォームをしているような物件では表面が綺麗になって気づきにくいので要注意です

屋根裏の雨漏り跡の有無

屋根裏を覗いて異常がないか確認します。

屋根裏には2階の押し入れやクローゼットの天井にある点検口から入ることができます。

床下の湿気やカビ、シロアリの痕跡の有無

床下の点検口から床下を覗いて、湿気やカビ、シロアリの痕跡がないか確認します。

床下にガッツリ潜り込んで隅々まで見て回ってもよいですが、僕は見れる範囲で見てます。

畳の下の床の状態

和室の畳をめくってみて、畳の下の床の状態を確認します。

湿気でやられていると、床板が簡単に破れそうなくらい柔らかくなっている場合があります。

建具の可動状態

扉、窓、網戸、雨戸、押し入れ扉、クローゼット扉などの可動部はすべて動かして、スムーズに動くか確認します。

故障している所があれば、指値するときに値引きの理由に使えます。

洗面所と浴室の間の床の状態

洗面所と浴室の間の床は、水分で腐っていることが多いです。

浴室ドアサッシ周りの木部・床を押してみて凹んだりするところがないか確認します。

MEMO
  • 外回り・内装の写真はたくさん撮っておこう。
  • リフォームが必要そうなところはメモしておこう。
  • 不具合箇所は値引きの材料にしよう。

④賃貸不動産屋さんで賃貸需要と家賃帯の聞き込み

物件の内覧が終わったら最寄り駅近くなどの賃貸不動産屋さんに行きます。

賃貸不動産屋さんでは、

  • 賃貸需要
  • 貸せる家賃帯
  • 賃貸中の競合物件の家賃

について聞き込みします。

賃貸需要

物件調査でいちばん大事なのが、内覧した物件にそもそも賃貸需要があるか調べることです。

実際にその地域で客付けしている営業の方に物件資料と場所、内外装写真を見せて、貸せるかどうか意見をもらいましょう。

「その地域はあまりお客さんがいない」などの意見の場合は、賃貸需要がないので諦めましょう。

貸せる家賃帯

賃貸需要の次は、実際に貸せる家賃帯を聞き込みします。

自分が取れると思う家賃と営業マンの予想家賃を比べてみてください。特に一戸建では持ち家のローンと比較されるので、いくら物件をきれいに仕上げても取れる家賃の上限が決まってきます。

また「礼金が取れるかどうか」も重要な情報です。礼金を設定しても入居してもらえるということは賃貸需要の見込みがあると判断できます。

賃貸中の競合物件の家賃

営業の方に頼んで、現在賃貸中の物件の入居条件も聞きます。

内覧した物件と実際に入居している物件と比較して、立地・内装・間取りなどから、優位性があるか確認します。

自分の物件の方が見た目も設備も良ければ十分戦えるということです。実際に入居が決まった物件を見ると、こんな物件でも決まるんだなということが分かります。

MEMO
見せてもらった賃貸中の入居条件が書かれた広告を入手しておくと、融資を利用する際の想定家賃の根拠資料に使えます。
日本政策金融公庫で借り入れする際に必要な書類日本政策金融公庫での借入申込で実際に使用した16種類の必要書類

 

おーき

賃貸不動産屋さんは、最低でも3社は訪問したいところですね。

 

まとめ:物件調査では物件の状態だけでなく賃貸需要を必ず確認しよう

不動産投資の物件調査で行う次の4点について解説しました。

  1. 周辺環境
  2. 物件の外まわり
  3. 物件の内装
  4. 賃貸需要と家賃帯

特に重要なのは

賃貸不動産屋さんで賃貸需要と家賃帯を確認すること

です。

実際に入居付けしている営業マンが地域の賃貸事情を一番良く知っています。裏を返せば予め答えを聞いているようなものです。

いくら綺麗な物件でも、賃貸需要が少なく入居付けが難しそうな場合はきっぱり諦めて次の物件探しに移りましょう。

 

不動産投資の初心者の方は、はじめての物件購入までに少なくとも30件は物件探しと物件調査を繰り返したほうが良いです。

繰り返すうちに自分の中に比較対象ができます。

比較対象があれば「この物件は前に見た物件より割高だな」など相場の感覚が身についてきます。

おーき

僕の所有物件も細かく情報公開しているので比較対象に使ってくださいね。

 

物件調査の結果、物件に問題なく入居付けもできそうなら買付申込をしましょう。

次の記事では、買付申込から物件引き渡しまでの不動産購入の流れと知っておきたい不動産取引のルール(手付金やローン特約など)についてまとめています。ぜひご覧ください。

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