不動産投資の物件購入の流れと知っておきたい売買取引のルール

不動産投資初心者向けの物件購入の流れと取引ルールの解説

この記事では、不動産投資の初心者の方に向けて不動産取引の流れを解説しています。

不動産投資の物件調査の流れと確認ポイントを現役大家が解説!」の記事では、物件調査の流れと確認ポイントを解説しました。

物件調査の結果、実際に物件購入することを決めたら買付申込を入れるところから始まります。

不動産の取引には、手付金の仕組みやローン特約など事前に知っておきたい大切なポイントがいくつもあります。

はじめての不動産投資物件の購入に向けて、

  • 不動産投資の物件購入の流れ
  • 価格交渉の仕方
  • 売買契約時のルール
  • 引き渡しまでにやっておくべきこと

についてまとめました。

これから不動産投資で物件購入したい方の参考になれば幸いです。

不動産投資の物件購入の流れ

  • STEP1
    買付申込をする
  • STEP2
    銀行融資を受ける
  • STEP3
    不動産売買契約を結ぶ
  • STEP4
    火災保険を準備する
  • STEP5
    残金決済と物件引き渡し

買付申込をする

物件を買いたいと思ったら「買付申込書」を不動産屋さんに提出します。

買付申込書は不動産屋さんに言えばその会社の形式のものをくれます。通常は、買付申込した順番に売買交渉できます。(不動産屋さん次第ですが)

MEMO
不動産会社によっては買付申込の際に10万円程度の申込金を要求してくる場合があります。その場合、取引成立時に仲介手数料に当てられ、不成立の場合は返金されます。

 

買付申込する際のポイントは2つあります。

  • 値引き交渉(指値)
  • ローン特約(融資特約)

値引き交渉(指値)

物件価格より値引きして売って欲しい場合、買付申込書に購入希望価格を記入して提出します。

物件価格に対して、買主側が購入希望価格を指定することを指値(さしね)といいます。

物件価格はだいたい値引き交渉されることを見込んで設定されています。ちょっと多めに値引きを打診してみて少し押し戻されるというのが一般的です。

 

僕が物件4号に買付申込したときは、営業マンの人は「値引きできません」と言っていましたが、

  • 物件価格540万円 → 指値480万円 → 最終価格510万円

というように、購入価格から60万円の指値をしたら売主さんは30万円の値引きに応じてくれました。

 

もちろん元々の価格設定が安く買付が殺到するような物件では、値引き交渉なんてしていたら売ってもらえないケースもあります。

どれくらい価格交渉(指値)できるかどうかは、不動産投資家の腕の見せどころです。

  • 売り急いでいる
  • ずっと売れていない

など、売主さん側に早く売りたい気持ちがあれば値引きに応じてもらいやすいです。

また、修繕が必要な箇所を伝えて

「〇〇の部分の修理代だけ値引いてもらえませんか?」

など、上手く理由を伝えると価格交渉に応じてもらいやすいです。

ローン特約(融資特約)

ローン特約とは「不動産購入の融資を受けれない場合に売買契約を無条件で白紙撤回します」という特約です。

ローン特約は売買契約につける特約ですが、買付申込の際にあらかじめ

  • 融資での購入、ローン特約希望

ということを売主さんに伝えておく必要があります。

MEMO
あらかじめ金融機関と相談して融資の目処を確認しておくと取引がスムーズに進みます。

ローン特約は、買主を守るための大切な特約です。

しかし売主さんにとっては、買主側で銀行融資が通らないと取引が白紙に戻ってしまうので、なるべく現金買い希望の人に売りたいと考えます。

そのため、現金買いの人は不動産取引ではとても有利です。

銀行融資を受ける

融資を利用して不動産を購入する場合は、取引の最終決済日に間に合うように銀行融資を受ける必要があります。

僕ははじめての銀行融資を日本政策金融公庫で受けました。日本政策金融公庫では創業融資などもあり、初心者の方に門戸を開いてくれているのでおすすめです。

銀行融資に関する基礎知識はこちらの記事にまとめているので、ぜひご覧ください。

 icon-angle-double-right 銀行融資の基礎知識はこちら
不動産投資初心者向けの銀行融資の基礎知識不動産投資を始める前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識

不動産売買契約を結ぶ

不動産売買契約ではじめて売主さんと対面します。

売買契約時には次のことをします。

  • 重要事項の説明を受ける
  • 手付金の支払い
  • 仲介手数料の半額の支払い
  • 売買契約書にサイン
MEMO
お金の支払いがあるので、必要な金額を準備しておきましょう。

重要事項の説明を受ける

重要事項の説明は、宅建の資格を持った「宅地建物取引主任者」の方が説明してくれます。

説明を聞いて疑問点があれば質問します。

融資で物件を購入する場合は、ローン特約がきっちり明記されていることを確認しておきましょうね。

重要事項説明書の確認ポイントはこちらのサイトが参考になります。

参考 重要事項説明書の注意ポイントSUUMO

手付金の支払い

重要事項の説明に問題なければ、手付金を売主さんに支払います。

手付金とは不動産売買契約時に買主から売主に支払うお金で、通常、物件価格の10%ほどです。

買主と売主は、次のことをすると売買契約を白紙に戻すことができます。

  • 買主は手付金を放棄する
  • 売主は手付金の倍額を買主に支払う

売買契約がそのまま履行される場合は、支払った手付金はそのまま物件代金に当てられます。

MEMO
売主は買主より手付金を受け取っているので、手付金の倍額支払っても負担は買主と同じです。

仲介手数料の半額の支払い

仲介手数料の半額は仲介してくれた不動産業者さんに支払います。

不動産業者によりますが、不動産取引では売買契約から物件引き渡しまで日にちがあくことが多いので、「売買契約時」と「物件引き渡し時」に分けて半分ずつ支払うのが一般的です。

ローン特約などで売買契約が白紙になったとき、支払った仲介手数料は返金されます。

売買契約書にサイン

最後に契約書にサインをして売買契約完了です。

火災保険を準備する

不動産売買契約が終わったら火災保険の準備をしましょう。

物件引き渡し以降に起こった災害などによる物件への被害は買主の責任です。物件引き渡し日から火災保険に加入できるように忘れずに手配しておく必要があります。

火災保険の加入時の注意点はこちらの記事にまとめています。ぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの火災保険加入時の4つの注意点不動産投資物件の火災保険加入時に気をつけたい4つのポイント

残金決済と物件の引き渡し

最後に、残金決済と物件の引き渡しをします。

現金買いや日本政策金融公庫などを利用して物件購入する場合は、不動産屋さんで最終の決済をします。

一般の銀行で融資を受けて抵当権などを設定する場合は、銀行で決済をします。

決済には売主・買主・不動産屋さんの他に司法書士さんも同席し、次のお金を支払います。

  • 物件代金残額
  • 固定資産税・都市計画税の精算
  • 仲介手数料の半額
  • 登記費用 など

を支払います。

不動産購入時の諸費用についてはこちらの記事に詳しくまとめています。ぜひご覧ください。

 icon-angle-double-right  不動産購入時の諸費用はこちら
不動産投資で物件購入するときの初期費用とは【実例付】不動産投資の初期費用はいくら?物件購入時の10種類の諸経費を解説!

 

すべての代金を支払ったら、鍵を受け取って物件を引き渡してもらいます。

後日、司法書士さんから登記完了の書類が郵送されてきます。

まとめ:買付が通ったらスピード感を持って行動しよう

この記事では、物件調査の後の不動産購入までの流れについて解説しました。

  1. 買付申込をする
  2. 銀行融資を受ける
  3. 不動産売買契約を結ぶ
  4. 火災保険を準備する
  5. 残金決済と物件引き渡し

買付が通ると、売買契約や銀行融資の準備などやることがいっぱいです。

特に銀行融資を受けるには、必要な資料の準備から面談、融資の実行まで1ヶ月ほどかかります。

銀行融資が通らないとせっかく買付けが通っても物件が買えなくなってしまいます。

しっかり準備して不動産購入できるようにがんばりましょうね。

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