【実例付】不動産投資の初期費用はいくら?物件購入時の10種類の諸経費を解説!

不動産投資で物件購入するときの初期費用とは

不動産投資で物件を購入するとき、初期費用で忘れてはいけないのが不動産購入に伴う諸経費です。

仲介手数料や税金などちりも積もって、最終的に諸経費だけで物件価格の約10%ほどになります。

おーき

2000万円の物件だと約200万円の諸経費がかかります!

諸経費を考えずに利回り計算していたら、実際に購入したあと

「思ってたより利回りが出ない・・・」

なんてことになってしまいます。

そんなことがないようにこの記事では

  • 不動産購入時の初期費用(諸経費)の内容
  • 僕の所有物件の実例

を解説したいと思います。

不動産購入時の初期費用は物件価格と諸経費で約110%

不動産購入時の初期費用 = 物件価格 + 諸経費(約10%)

不動産購入時の初期費用は、購入時に1回だけ支払う費用の総額です。「物件価格」と「諸経費」を足して計算します。

諸経費の内訳は後ほど説明しますが、諸経費は物件価格の約10%ほどになります。

そのため物件の利回りを検討するときは「不動産購入時の初期費用は物件価格の110%」と見積もって利回り計算しましょう。

不動産投資の利回りの計算方法不動産投資の表面・実質利回りの違いと物件検討に便利な利回り計算式

諸経費には次の10種類の費用があります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税(売買契約書)
  3. 登録免許税(所有権の移転)
  4. 司法書士手数料
  5. 固定資産税・都市計画税の精算
  6. 建物に対する消費税
  7. 印紙税(金銭消費貸借契約書)
  8. 登録免許税(抵当権)
  9. ローン手数料・保証料
  10. 不動産取得税

これら10種類の費用は次の3つに分類できます。

  • 不動産の売買契約のときに支払う諸経費
  • 融資を利用したときに支払う諸経費
  • 購入後半年経ってから支払う諸経費

それぞれ解説していきます。

不動産の売買契約のときに支払う諸経費

①仲介手数料

仲介手数料 = 売買価格(税抜)× 3% + 6万円

※物件価格400万円以上の計算式。別途消費税がかかります。

仲介手数料は、物件を仲介してくれた不動産業者に支払う手数料です。法律で仲介手数料の上限が決められており、通常上限いっぱいの仲介手数料を支払います。

参考 不動産取引における仲介手数料の上限額大阪府

②印紙税(売買契約書用)

印紙税(売買契約書用)は、不動産売買で作成する契約書に貼り付ける印紙代です。物件価格によって印紙税が変わります。

物件価格 印紙税
1万円未満 0円
1万円以上 〜 50万円以下 200円
50万円超 〜 100万円以下 500円
100万円超 〜 500万円以下 1千円
500万円超 〜 1000万円以下 5千円
1000万円超 〜 5000万円以下 1万円
5000万円超 〜 1億円以下 3万円
1億円超 〜 5億円以下 6万円
5億円超 〜 10億円以下 16万円
10億円超 〜 50億円以下 32万円
50億円超 48万円

出典:国税庁

MEMO

上表は平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書に適用される印紙税です。

参考 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置国税庁

③登録免許税(所有権の移転)

  • 登録免許税(土地):土地の固定資産税評価額の2%
  • 登録免許税(建物):建物の固定資産税評価額の2%

出典:国税庁

不動産売買で所有権の移転を登記するとき、登録免許税が発生します。土地と建物を別々に登記するので、それぞれに対して登録免許税がかかります。

参考 登録免許税の税額表国税庁

④司法書士手数料

司法書士手数料:約10〜20万円(司法書士によって異なる)

司法書士手数料は、登記の手続きや抵当権の設定、取引の立会いなど司法書士に依頼したときにかかる費用です。

注意

司法書士手数料は、依頼する司法書士さんによって異なります。

⑤固定資産税・都市計画税の精算

物件引き渡し日以降の固定資産税・都市計画税(日割り計算)

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点での所有者が納税するので、不動産売買時に物件引き渡し日以降の税金額を計算して精算します。

物件引き渡し日を基準として1月1日(関西では4月1日)から日割り計算をします。

おーき

物件引き渡し以降の税金を買主が負担することになります。

固定資産税・都市計画税は、土地と建物の固定資産税評価額から計算できます。

  • 固定資産税(土地):土地の固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4%
  • 固定資産税(建物):建物の固定資産税評価額 × 1.4%
  • 都市計画税(土地):土地の固定資産税評価額 × 1/3 × 0.3%
  • 都市計画税(建物):建物の固定資産税評価額 × 0.3%
MEMO

小規模住宅用地(200m2以下)のケースです。税率は自治体によって異なる場合があります。

参考 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)東京都主税局

⑥建物に対する消費税(売主が課税事業者の場合)

建物に対する消費税:建物の価格 × 1.08(消費税)

売主が不動産業者などの課税事業者の場合、建物に対してのみ消費税が課税されます。

どのような売主の場合に消費税が発生するのか、こちらのサイトで詳しく解説されています。

参考 アパート売却で課税業者(個人・法人)になる大家の味方

おーき

自分が売主になったとき、自分が課税事業者かどうかも重要になるので必見です!

融資を利用したときに支払う諸経費

注意

ここでの諸経費は、不動産を担保に入れて融資で物件購入したときに発生する費用です。現金購入の場合には発生しません。

⑦印紙税(金銭消費貸借契約書用)

印紙税(金銭消費貸借契約書用)は、銀行などから融資を受けたとき作成される契約書に貼られる印紙代です。融資金額によって印紙税が変わります。

金額 印紙税
1万円未満 0円
1万円以上 〜 10万円以下 200円
10万円超 〜 50万円以下 400円
50万円超 〜 100万円以下 1千円
100万円超 〜 500万円以下 2千円
500万円超 〜 1000万円以下 1万円
1000万円超 〜 5000万円以下 2万円
5000万円超 〜 1億円以下 6万円
1億円超 〜 5億円以下 10万円
5億円超 〜 10億円以下 20万円
10億円超 〜 50億円以下 40万円
50億円超 60万円

出典:国税庁

参考 No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで国税庁

⑧登録免許税(抵当権の設定)

登録免許税(抵当権の設定):借入金額 × 0.1%

出典:国税庁

物件を担保に融資を受けて抵当権の設定すると、登録免許税が発生します。

参考 登録免許税の税額表国税庁 参考 (PDF)登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ国税庁
MEMO

抵当権の設定時の登録免許税は通常0.4%ですが、平成32年3月31日まで軽減税率が適用され0.1%になっています。

⑨ローン手数料・保証料

  • ローン手数料:54000円(例)
  • ローン保証料:融資100万円あたり14834円(20年返済の例)

出典:りそな銀行

銀行から融資を受けるときに支払う事務手数料と保証料です。銀行によって手数料や保証料は異なるため、あらかじめ融資を受ける銀行に問い合わせておきましょう。

ローン手数料や保証料についてはこちらの記事が参考になります。

参考 住宅ローンを借りるとき、諸費用や手数料はどのくらい必要?SUUMO

購入後半年経ってから支払う諸経費

⑩不動産取得税

不動産取得税:固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

出典:東京都主税局

不動産取得税は、不動産を取得したときに課税される税金です。不動産を取得して半年ほど立つと納税通知書が郵送されてきます。

MEMO

平成33年3月31日までに不動産を取得する場合の計算式です。

おーき

忘れた頃にやってくる、金額の大きい税金が不動産取得税です!

【実例】僕が不動産物件を購入したときの初期費用

ここで、僕が購入した貸家の初期費用を紹介します。実際に不動産を購入するとどれくらいの諸経費が発生するか参考になれば幸いです。

物件1号購入時の初期費用

物件1号の外観

物件1号では、物件価格の約10.2%が購入時の諸経費でした。

項目 金額
物件価格 370万円
諸費用(合計) 37万6635円
①仲介手数料 16万950円
②印紙税(売買契約書) 2000円
③登録免許税(所有権の移転) 8万400円
④司法書士手数料 0円
⑤固定資産税・都市計画税精算 2万3185円
⑥建物に対する消費税 0円
⑦印紙税(金銭消費貸借契約書) 0円
⑧登録免許税(抵当権の設定) 0円
⑨ローン手数料・保証料 0円
⑩不動産取得税 11万100円
初期費用(総額) 407万6635円

物件2号購入時の初期費用

物件2号の外観

物件2号では、物件価格の約12.0%が購入時の諸経費でした。

項目 金額
物件価格 450万円
諸費用(合計) 53万9964円
①仲介手数料 20万4750円
②印紙税(売買契約書) 2000円
③登録免許税(所有権の移転) 9万7100円
④司法書士手数料 9万7932円
⑤固定資産税・都市計画税精算 2万1182円
⑥建物に対する消費税 0円
⑦印紙税(金銭消費貸借契約書) 0円
⑧登録免許税(抵当権の設定) 0円
⑨ローン手数料・保証料 0円
⑩不動産取得税 11万7000円
初期費用(総額) 503万9964円

物件3号購入時の初期費用

物件3号の外観

物件3号では、物件価格の約11.4%が購入時の諸経費でした。

項目 金額
物件価格 420万円
諸費用(合計) 47万6892円
①仲介手数料 19万5300円
②印紙税(売買契約書) 2000円
③登録免許税(所有権の移転) 5万7400円
④司法書士手数料 9万4200円
⑤固定資産税・都市計画税精算 1万7892円
⑥建物に対する消費税 0円
⑦印紙税(金銭消費貸借契約書) 0円
⑧登録免許税(抵当権の設定) 0円
⑨ローン手数料・保証料 0円
⑩不動産取得税 11万100円
初期費用(総額) 467万6892円

物件4号購入時の初期費用

物件4号の外観

物件4号では、物件価格の約10.4%が購入時の諸経費でした。

項目 金額
物件価格 510万円
諸費用(合計) 52万9839円
①仲介手数料 23万40円
②印紙税(売買契約書) 5000円
③登録免許税(所有権の移転) 8万6800円
④司法書士手数料 6万9800円
⑤固定資産税・都市計画税精算 4万299円
⑥建物に対する消費税 0円
⑦印紙税(金銭消費貸借契約書) 0円
⑧登録免許税(抵当権の設定) 0円
⑨ローン手数料・保証料 0円
⑩不動産取得税 9万7900円
初期費用(総額) 562万9839円

おーき

僕の所有物件の諸経費は物件価格の10%〜12%でした!

まとめ:不動産の初期費用は物件価格の110%と覚えておこう

この記事で、不動産投資で物件購入するときにかかる初期費用を解説しました。

手数料や税金を積み上げていくと諸費用だけで物件価格の約10%にもなります。

物件の利回りを検討するときは諸経費のことを考えて「不動産購入時の初期費用は物件価格の110%」と見積もって利回り計算しましょうね。

不動産投資の利回りの計算方法不動産投資の表面・実質利回りの違いと物件検討に便利な利回り計算式

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