不動産投資初心者におすすめ!少額から始められる戸建賃貸とは

不動産投資初心者向けの戸建賃貸のメリット・デメリット

この記事では、不動産投資の初心者の方に向けて、僕も実際にやっている戸建賃貸の不動産投資について解説しています。

不動産投資を始めてみたいけどいきなり何千万円も借金するのは不安。

物件を買ったあと本当に入居付けできるか分からない。

大家業自体が未経験の中で、本当にリフォームから入居付けまで上手くできるのか、実態も知らないまま高額な不動産投資するのはやはり怖いですよね。

正直、僕も1件目の物件を買うときはとても不安でした。

僕の場合は物件価格370万円でしたからまだましな方ですが、いきなりアパート一棟を買うとなると必要なお金も数千万円規模です。その不安は比べ物にはならないと思います。

僕は、不動産投資の初心者の方には少額から始められる戸建賃貸の不動産投資をオススメします。

戸建賃貸をオススメする理由は

  1. まずは小さく始める
  2. リフォーム・入居付けなどの不動産投資の一連の流れを経験する
  3. 複数戸所有して賃貸経営のスキルを上げる
  4. 一棟アパートやマンションにチャレンジする

といった流れで、ステップアップしながら不動産投資ができるからです。

仮に失敗しても少額の数百万円の損失で済みます。

上手くいって複数戸所有できたら、一棟アパートにチャレンジする際の借金返済の下支えにもなります。

この記事に戸建賃貸のメリット・デメリットを自分の経験を踏まえながらまとめました。

不動産投資の選択肢の1つとして戸建賃貸を検討してもらえたら幸いです。

少額から始められる不動産投資「戸建賃貸」とは

戸建賃貸は、名前の通り一戸建を賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資です。

新築の一戸建は高額なので、少額から始めるには中古一戸建が投資対象になります。

インターネットで普通に中古住宅として売り出されているものから、家賃と物件価格から計算した利回りをみて、十分採算が取れそうなものを選んで物件購入します。

購入後は、リフォーム・入居付けをして賃貸運営していくことになります。

中にはオーナーチェンジ物件として売り出されている中古一戸建もあり、その場合は購入直後から家賃収入が入ってくるものもあります。

戸建賃貸のメリット

数百万円の少額からチャレンジできる

日本の中古住宅市場では

木造住宅は築22年で建物価格をゼロとみなす

という税法上の考え方がそのまま中古住宅市場にも当てはめられ、中古住宅が比較的安く取引される傾向があります。

参考 築年数 | 知っておきたい売却・査定相場比較三菱UFJ不動産販売

そのため、築20〜30年のような中古一戸建の価格は土地値にも近いような価格で取引されます。

しかし、実際は築30年の建物でも十分住めるので賃貸住宅として利用価値があります。ボロ物件でもリフォームすれば見違えるほど綺麗になります。

MEMO
建物構造が木造の場合、法定耐用年数が22年と法律で定められています。

 

Yahoo!不動産HOME’Sなどの不動産検索サイトで実際に中古一戸建を検索すると、地域によりますが平成築のものでも400〜500万円程度で売られています。

僕の購入した物件は

  • 物件1号:370万円(平成2年築)
  • 物件2号:450万円(平成7年築)
  • 物件3号:420万円(平成3年築)
  • 物件4号:510万円(昭和61年築)

といったように、平成元年あたりに建築されたもので400〜500万円程度でした。

エリアは大阪まで電車で乗り換え無しで30分〜1時間もあれば行ける奈良県の地方都市です。過疎化の進んだ限界集落のような地域ではありません。

このように戸建賃貸は数百万円という少額からチャレンジできます。

おーき

その数百万円貯めるのがとても大変なんですけね^^;

ターゲットはファミリー層だから長期入居を見込める

戸建賃貸では扱う物件が一戸建なので、必然的に入居者のターゲットは家族で住むファミリー層になります。

ファミリー層の一番の特徴は「比較的長い期間入居してもらえること」です。

子どもがいるような世帯では、学校に通い始めるとしばらくは定住することが多いですから、あまり引っ越しもしなくなります。

そのため学生などの単身者向けのアパートなどと比べて、戸建賃貸では入居してもらえると長期間住んでもらえる傾向があります。

管理の手間も維持費用もあまりかからない

戸建賃貸ではアパートのような共用部分がなく、庭の手入れなども入居者さんがするのが一般的です。そのため掃除などの物件管理は基本的にしません。

主な管理のお仕事というと

  • 突発的な修繕対応
  • 家賃滞納の対応

程度です。

といっても修繕も年1回あるかないかですし、業者さんに電話して依頼するだけです。

家賃滞納も催促の電話をしたりすることはありますが、家賃保証会社に加入していれば本格的な取り立てを大家がすることもありません。

アパートと同様、不動産管理会社に物件管理を依頼できますが、戸数の少ないうちは自主管理でも十分やっていくことができます。

また、修繕費以外の維持費としては次の2つがあります。

  • 固定資産税・都市計画税(年1回)
  • 火災保険料

僕の所有物件の場合、固定資産税・都市計画税は3万円/年、火災保険料は2000円/月ほどです。

空室でも年間維持費は税金と火災保険料の6万円程度です。

戸建賃貸で加入する火災保険の注意点はこちらの記事にまとめています。

不動産投資初心者向けの火災保険加入時の4つの注意点不動産投資物件の火災保険加入時に気をつけたい4つのポイント

一方、戸建賃貸と同じように少額から始められる区分所有のマンションでは、修繕積立金や管理費など毎月の維持費がかかります。

このように戸建賃貸は管理の手間や維持費があまりかかりません。

自分でコントロールできる範囲が広い

一棟アパートを含め、戸建賃貸では建物まるまる自己所有になるので、自分でコントロールできる範囲が広いです。

内装だけでなく外まわりの庭から駐車場、外壁の色まですべて自由に自分で決めることができます。

ブロック塀を壊して駐車場を拡張してもよいですし、庭に砕石を敷いたりして見栄え良くするのもすべて自分の裁量の範囲内です。

また、土地付きなので最後は駐車場として転用したりもできます。

一方、区分所有のマンションでは自分でコントロールできる範囲は専有部分のみです。

いくら見た目が古臭くても外まわりの状態は自分では決められませんし、建替えも自分の一存では決められません。

このように戸建賃貸は自分でコントロールできる範囲が広いのが特徴です。

売却時の売り先として投資家と実需の2つ選べる

戸建賃貸では、売却時の出口戦略として2つの売り方を選ぶことができます。

  1. 収益物件として売り出す(投資家向け)
  2. 実需向けに売り出す(一般客向け)

収益物件として売り出す

戸建賃貸物件に入居者が住んでいる場合、オーナーチェンジの収益物件として売り出すことができます。

例えば、家賃7万円で貸し出している物件を表面利回り20%で売りに出すと

7万円 × 12ヶ月 ÷ 0.2 = 420万円

で売りに出せます。

表面利回り20%の物件なんて中々ありませんのですぐに売れそうですよね。

このように入居中の戸建賃貸物件は収益物件として売り出すことができます。

実需向けに売り出す

戸建賃貸ではさらに、自分が住むための中古住宅を探している人をターゲットに、普通の中古住宅として売り出すことができます。

この場合、周囲の中古住宅の価格と比較して値段が決まります。

僕の所有している物件2号では、お隣さんが欲しかったと言っていました。お隣さんが問い合わせたときには、すでに僕が取引中で買えなかったようです。

このように戸建賃貸では一般客の実需向けにも売り出すことができます。

MEMO
最後は更地にして売り出しても良いですし、駐車場に転用もできます。

少額の戸建物件は売りやすい

少額で購入できるということは、買える人もたくさんいるということです。

一棟もののアパートのような何千万円もする物件を購入するには銀行融資が必要です。そのため融資が引き出せる属性のよい人、自己資金が豊富にある人しか買えません。

一方、戸建賃貸物件は数百万円で購入できるので、一棟ものの物件に比べて買える人が多く売りやすいといえます。

売りやすいということは、不動産投資が自分に合わないなと感じたらすぐに辞めることもできます。

これも不動産投資を初めてチャレンジする人に戸建賃貸が向いている理由のひとつです。

戸建賃貸のデメリット

規模の拡大に時間がかかる

戸建賃貸のいいところばかり並べて来ましたが、もちろんデメリットもあります。

一番のデメリットは「規模の拡大に時間がかかること」です。

不動産投資で一番労力と時間がかかるところは、物件を探して購入するところです。

一棟もののアパートやマンションでは、1回の不動産取引で一気に複数戸が手に入ります。家賃収入も月数十万円も得るようになります。

一方、戸建賃貸では労力も時間もかけて不動産取引しても得られるのはたった1戸。家賃7万円でも年間84万円しか家賃収入は増えません。

このように一気に家賃収入を増やしたいという人には戸建賃貸はあまりオススメできません。

修繕費の効率が悪い

戸建賃貸のもう1つのデメリットは、修繕費の効率の悪さです。

例えば外壁塗装の場合、8戸のアパートなら8戸全体に効果があります。しかし、戸建賃貸では多額のお金をかけても効果は1戸だけです。

壁紙交換でも、階段や吹き抜けなどがあると大量の壁紙交換が必要になりますし、ハウスクリーニングでも窓の数が多いのでクリーニングも大変です。

このように戸建賃貸では修繕費の効率が悪いというのが一つの特徴です。

築古の戸建賃貸物件には融資がつきにくい

築20年〜30年の中古一戸建には担保価値もほとんどなく、通常の銀行融資は付きません。

融資を利用して購入する場合は、日本政策金融公庫にお願いしに行くことになります。

日本政策金融公庫なら融資はしてくれますが、返済期間も10年〜15年程度と短く元本返済ばかりであまりキャッシュフローも増えません。

担保価値もなく法定耐用年数を超えた融資を受けていると、銀行から融資を受けられなくなる信用毀損の状態にもなるので注意が必要です。

まずは少額の中古一戸建を買って大家さんの経験を積もう!

この記事では、不動産投資の戸建賃貸のメリット・デメリットについて解説しました。

メリット デメリット
  • 数百万円からチャレンジできる
  • 長期入居の傾向がある
  • 管理の手間も維持費用もあまりかからない
  • 自分でコントロールできる範囲が広い
  • 売却時の売り先は投資家と実需の2つ選べる
  • 少額の戸建物件は売りやすい
  • 規模の拡大に時間がかかる
  • 修繕費の効率が悪い
  • 融資がつきにくく信用毀損の恐れがある

規模の拡大に時間がかかることが一番の難点ですが、堅実にコツコツ家賃収入を増やしていきたいという方に向いていると思います。

一度物件を購入すると、リフォームから入居付けまで不動産投資の一通りの流れを経験することになります。

1件目で上手く入居付けできれば、2件目、3件目は同じことの繰り返しです。経験が増えれば増えるほど、物件の目利きも入居付けも上手になりますしね。

そして複数の戸建賃貸を運営できるようになったら、アパート一棟に挑戦しても良いですしね。その頃には、戸建賃貸がアパート運営を支えてくれる金のなる木になっています。

不動産投資の第一歩として、まずは戸建賃貸にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

こちらの記事に物件探しの方法をまとめていますのでぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの物件探しの流れの解説不動産投資の物件探しの流れと始め方。まずは土地勘のある地域から始めよう!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。

日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)