【初心者向け】少額から始められる戸建賃貸の不動産投資戦略

不動産投資初心者におすすめの戸建賃貸の不動産投資戦略(緑の家を4つ買い、赤いホテルに買い換える)

子供の頃モノポリーをしたことのある人は覚えていると思うが、あのゲームで金持ちになるための秘訣はごく単純だった。

まず緑の家を四つ買い、次にそれを赤いホテルに買い換える・・・それだけだ。

出典:金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント

 

緑の家を4つ買い、次にそれを赤いホテルに買い換える

金持ち父さんシリーズの本を読んだことがある人なら、記憶の片隅に残っていると思います。

この金持ち父さんの教えを実践してみよう!というのが今回の記事の内容です。

 

金持ち父さんの本を読んで「基本的な考え方は分かったけど、実際にどうやって不労所得を増やしていけばいいか分からない」という人は多いのではないでしょうか。

僕自身がそうでした。

そこから不動産投資を知り猛勉強して、ようやく緑の家を4つ手に入れました。次は赤いホテル、つまり一棟アパートを狙っています。

 

モノポリーのゲームで勝つ秘訣の「緑の家」は中古一戸建、「赤いホテル」は一棟アパートに置き換えることができます。

中古一戸建を4つ買い、次にそれを一棟アパートに買い換える

 

不動産投資初心者におすすめ!少額から始められる戸建賃貸とは」の記事で、戸建賃貸は少額から始められる初心者向けの不動産投資だと解説しました。

少額から不動産投資を始め、戸建賃貸物件をこつこつ買い進めれば、経験を積みながら規模を拡大できます。

家賃5万円の一戸建が4つあれば家賃収入は月20万円。これだけあれば一棟アパートに挑戦しても借金返済をしっかり支えることができます。

 

金持ち父さんのロバート・キヨサキ夫妻も最初の物件は小さな物件から始めています。

キムは最初の投資用不動産をオレゴン州ポートランドで4万5千ドルで購入した。

(中略)

その物件からキムは毎月25ドルの純益を得るようになった。これはローン返済、そのほかの経費を差し引いた額だ。

出典:金持ち父さんのアンフェア・アドバンテージ

 

この記事では、緑の家(中古一戸建)を増やして赤いホテル(アパート一棟)を手に入れるまでの道筋を詳しく解説しています。

これから不動産投資を始めたいという方、ぜひ戸建賃貸から始めてみませんか?

戸建賃貸からアパート一棟購入までの不動産投資戦略

この記事の目標は

中古一戸建を4つ買い、次にそれを一棟アパートに買い換える

を達成することです。

 

この目標を実現するステップは次の通りです。

  • STEP1
    中古一戸建を現金で1戸購入する

    戸建賃貸1件(緑の家)

    中古一戸建を現金購入し、物件探しからリフォーム、入居付けまでの不動産投資の一連の流れを身につけます。

  • STEP2
    融資を利用して4戸まで買い進める

    戸建賃貸4件(4つの緑の家)

    融資を利用して毎年1戸ずつ、合計4戸まで買い進めます。融資には日本政策金融公庫を利用します。

  • STEP3
    一棟アパートを購入する

    一棟アパート

    戸建賃貸物件を5年間運営できたら、一棟アパートに挑戦します。

①中古一戸建を現金で1戸購入する

戸建賃貸用に中古一戸建てを現金で1戸購入する

不動産投資の第一歩として中古一戸建を1戸、現金で購入します。

狙う物件の価格帯と家賃の目安は次の通りです。

  1. 物件価格300万円 → 家賃5万円
  2. 物件価格400万円 → 家賃6万円
  3. 物件価格500万円 → 家賃7万円

 

不動産投資の表面・実質利回りの違いと物件検討に便利な利回り計算式」の記事で解説した実質利回りの推算式に当てはめてみましょう。

予想実質利回り[%] = (年間家賃収入 × 0.8)÷(物件価格 × 1.1 + リフォーム代)×100

利回り計算には、物件購入時の諸費用として物件価格の10%、運営経費として家賃収入の20%、そしてリフォーム費用を考慮しています。

リフォーム代を50万円と想定すると、

  1. (5万円 × 12ヶ月 × 0.8) ÷ (300万円 × 1.1 + 50万円)= 12.6%
  2. (6万円 × 12ヶ月 × 0.8) ÷ (400万円 × 1.1 + 50万円)= 11.7%
  3. (7万円 × 12ヶ月 × 0.8) ÷ (500万円 × 1.1 + 50万円)= 11.2%

となり、実質利回りは11〜12%程度の物件を狙うということになります。

 

インターネットで物件探しを始めよう

物件価格300〜500万円、家賃5万円〜7万円取れるような物件をインターネットで探しましょう。

参考に僕が購入した物件の価格と家賃を載せておきます。

物件名 物件価格 家賃 詳細ページ
物件1号 370万円 73000円 詳細はこちら
物件2号 450万円 75000円 詳細はこちら
物件3号 420万円 65000円 詳細はこちら
物件4号 510万円 70000円 詳細はこちら

どれもインターネットのYahoo!不動産という不動産検索サイトで見つけました。

物件探しの方法や物件調査のポイントはこちらの記事にまとめています。

自己資金は最低でも300万円は必要

300万円の一戸建を買うだけでも、諸費用を考慮すると330万円は必要です。

これだけ自己資金を貯めるのはやはりとても大変ですが、こればかりは何とか貯金していくしかありません。

家族内融資をお願いしたりして何とか資金に目処を付けましょう。

僕は1件目の購入までに300万円弱の貯金をして、足りない分は家族内融資で助けてもらいました。

はじめての物件ではDIYリフォームしよう

はじめての物件では、ぜひDIYでリフォームすることをおすすめします。

DIYでリフォームすればリフォーム費用は材料代だけで済みますし、なによりリフォーム費用やかかる手間を身をもって体験することができます。

僕の場合、物件購入後に貯金がすっからかんになったので、リフォーム費用は毎月の給料の中からお金を出していました。

おーき

お金がないからDIYリフォームせざるを得なかったとも言えます(笑)

DIYリフォームの経験は今でも役に立っています。家の修理は案外なんとかなるもんだ、と思えるようになりました。

リフォームが終わったら入居者募集をしよう

リフォームの目処がたったら、近くの賃貸不動産屋さんに訪問して入居者募集を依頼します。

  • 賃貸市場の繁忙期前に入居者募集を始めよう

賃貸市場の繁忙期が2月〜3月なので、それまでに賃貸市場に投入できると予想外に良い家賃で貸せたりします。

物件1号では物件調査のときの想定家賃は6.5万円でしたが、繁忙期の効果もあって7.3万円で貸し出すことができました。

入居者募集の際は、「一般媒介」で色んな賃貸不動産屋さんに入居者募集をお願いしましょう。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約どの媒介契約がおすすめ?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

入居者が決まったら晴れて大家さん1年生!

入居者さんが決まって家賃収入が入ってきたら、ようやく大家さん業のスタートです。

物件探しからリフォーム、入居付けまでの一連の流れをこれで経験できたことになります。(退去や売却はまだですが)

全くのゼロの状態からきちんと入居してもらえる物件を作り上げた、という経験はとても重要です。

月5万円の不労所得を作るのはとても大変だと実感できると思います。

しかし一度経験してやり方が分かれば、あとは同じことの繰り返しです。2件目、3件目はもっとスムーズに進めるはずです。

そして、この実績が次のステップで利用する融資にも活きてきます。

②融資を利用して4戸まで買い進める

日本政策金融公庫の融資を利用して戸建賃貸物件を4戸まで買い進める

2件目以降は、融資を利用して中古一戸建を買い進めていきます。

築古の戸建には担保価値がなく、通常の銀行ではなかなか融資をしてもらえません。そこで、日本政策金融公庫を利用します。

日本政策金融公庫は、新規開業などの事業を支援してくれる政府系の銀行です。事業性があると判断してもらえれば、物件に担保価値がなくとも融資してもらえます。

1件目を自己資金で上手く運営していることで、融資担当者へ事業説明も説得力が増し、融資を受けやすいです。

融資を受ける前には、銀行融資の基礎知識を身につけておいてください。

不動産投資初心者向けの銀行融資の基礎知識不動産投資を始める前に知っておきたい銀行融資(ローン)の基礎知識

収支シミュレーションの条件

ここでは「家賃6万円で貸せる400万円の中古一戸建」について、1件目は現金購入、2件目以降は融資を利用して買い進めた場合のシミュレーションをします。

  • 購入資金:400万円 × 1.1 + 50万円 = 490万円
  • 家賃収入:6万円 × 12ヶ月 = 72万円/年
  • 必要経費:72万円 × 0.2 = 14.4万円/年

購入時の諸費用は10%、リフォーム費用を50万円、運営経費は20%として仮定します。

不動産投資で物件購入するときの初期費用とは【実例付】不動産投資の初期費用はいくら?物件購入時の10種類の諸経費を解説!

 

日本政策金融公庫では300万円の融資を受けるとします。

  • 自己資金:190万円
  • 借入金額:300万円
  • 返済方法:元金均等返済
  • 固定金利:2.5%
  • 返済期間:10年
MEMO
自己資金を減らしたい場合は、借入金額を変えてシミュレーションしてみてください。

借入金額300万円の場合の返済金額は次の通りです。

返済年度 借金返済額 元本返済額
1年目 37.2万円/年 30万円/年
2年目 36.4万円/年 30万円/年
3年目 35.7万円/年 30万円/年
4年目 34.9万円/年 30万円/年
5年目 34.2万円/年 30万円/年
6年目 33.4万円/年 30万円/年
7年目 32.7万円/年 30万円/年
8年目 31.9万円/年 30万円/年
9年目 31.2万円/年 30万円/年
10年目 30.4万円/年 30万円/年
MEMO
元金均等返済では年々返済額が減少していくので、家賃低下にも対応しやすいのがポイントです。

 

家賃収入、必要経費、返済金額が分かったので、実際に収支シミュレーションをしてみましょう。

 

収支シミュレーション結果

家賃6万円で貸せる400万円の中古一戸建」について、4件目まで毎年1件ずつ買い進めた場合の収支シミュレーションです。

戸建賃貸で4件所有したときの返済シミュレーション

戸建賃貸物件が4件になった5年目では、4部屋の一棟アパートを持ったような状態になります。

  • 投資総額:490万円 × 4 = 1960万円
  • 家賃収入:6万円/月 × 4 × 12ヶ月 = 288万円/年
  • 必要経費:288万円/年 × 0.8 = 57.6万円/年
  • 借金返済:107万円/年(元本返済分90万円
  • 手残り額:123.4万円/年
  • 返済比率:107万円 ÷ 288万円 × 100 = 37%

この頃になると、家賃収入だけで年間120万円ほど貯金ができるようになります。もちろん元本返済分は自分の資産になるので、年間90万円ほど積み上がっていきます。

MEMO
元本返済分は手元に残りませんが、借金返済後に不動産として自分のものになります。

少なくとも5年間は運営しよう

家賃収入を貯金をしながら、なんとか5年は運営してみましょう。

5年後には元本返済が270万円終わっています。物件1つにつき借入金は300万円なので、物件1つ分ほぼ返済が完了したことになります。

しばらく運営していると突発的な大きな修繕や退去が発生するかもしれません。僕の場合、物件2号でエコキュートが故障して50万円の大出費がありました。

物件管理エコキュートが壊れて大出費!戸建不動産投資での失敗例と教訓

お金のかかる物件や空室が中々埋まらない場合は、売却して資産の入れ替えもしましょう。

購入から5年経てば、売却時の税金も短期譲渡税の40%から長期譲渡税の20%に変わるので売りやすくなります。

③中古一戸建をアパート一棟に買い換える

緑の家(中古一戸建)を赤いホテル(一棟アパート)に買い換える

戸建賃貸物件を5年間しっかり運営できたら、一棟アパートに挑戦しましょう。

  • 大家さんとしての5年間の経験
  • 戸建賃貸からの収入120万円

があるので、挑戦するには十分です。

所有している戸建賃貸物件を売却してアパートに買い換えても良いですし、そのまま所有してアパート運営をサポートすることもできます。

例えば2000万円のアパートを購入する場合、諸費用込みで2200万円を用意する必要があります。500万円を自己資金とすると借入金額は1700万円程度です。

  • 借入金額:1700万円
  • 返済期間:15年
  • 固定金利:2%
  • 返済方法:元金均等返済

の条件で融資を受ければ、1年目の年間返済金額は146万円ほどです。

戸建賃貸からの家賃収入が120万円ほどありますから、アパート経営の借り入れをほとんど支えることができます。

ただ注意点として、戸建賃貸で耐用年数以上の融資を受けていると信用毀損の状態になっている可能性があります。

注意
信用毀損により銀行融資してもらえない場合は、物件売却などで繰り上げ返済して自己資金を増やしましょう。

まとめ:緑の家を4つ買って赤いホテルに買い換えよう

緑の家を4つ買い、次にそれを赤いホテルに買い換える」という金持ち父さんの教えは、

  1. 1件目は現金で中古一戸建を購入する
  2. 2件目以降は、融資を利用して買い進める
  3. 5年間運営したあと、アパート一棟に挑戦する

という流れで、実際に不労所得を増やしていくことができます。

もちろん大規模修繕や退去などがあれば思い通りには進みませんが、経験を積みながら徐々に規模を拡大していけます。

最初の1件目が一番大変ですが、納得できる物件が見つかるまで忍耐強く探してください。

不動産投資は、物件探しからリフォーム、融資など色んな知識が必要です。はじめての物件購入までにしっかり勉強してから始めてくださいね。

おーき

この記事が少しでも役に立てば幸いです。

 

これから物件探しを始める方は、こちらの記事で「物件探しの始め方」を解説しているのでぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの物件探しの流れの解説不動産投資の物件探しの流れと始め方。まずは土地勘のある地域から始めよう!

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