不動産投資初心者が失敗しないために購入を避けるべき物件の7つの特徴

不動産投資初心者が避けておきたい7つの物件の特徴

この記事では、不動産投資の初心者がはじめての物件購入で失敗しないように、避けるべき物件の特徴を7つ解説しています。

不動産投資の物件探しで中々良い物件が見つからないと、どうしても物件が欲しくてついつい条件を緩めそうになりますよね。

しかし、購入後にはリフォームや入居者募集、そして売却が待っています。

購入したあと、修繕費が高額になったり入居付けに苦労しないように、選んではいけない物件の特徴をまとめました。

  1. 再建築不可の物件
  2. 旧耐震基準の物件
  3. シロアリ被害のある物件
  4. 傾きのある物件
  5. 雨漏りのある物件
  6. 事故物件
  7. 賃貸需要のない地域の物件

これらは僕自身、物件選びのときには必ず確認しているポイントです。

これから不動産投資を始めようと物件探しをしている方はぜひチェックしてみてください。

不動産投資の初心者が避けるべき7つの物件の特徴

①再建築不可の物件

物件探しをしていると「再建築不可」の物件が出てきます。

再建築不可の物件とは、将来建物を取り壊して建て替えができない物件のことです。

再建築できない条件は大きく分けると次の2つです。

  1. 市街化調整区域にある物件
  2. 幅4m以上の建築基準法上の道路に、土地が2m以上接していない物件

これらの条件に当てはまる物件は、再建築できないので注意が必要です。

再建築不可の物件は購入するときも安く買えますが、売るときにも高くは売れないので注意が必要です。

入居者さんにとっては再建築不可でも関係ありません。安く買って高利回りを狙えるのであれば、リスクを取って購入する人もいます。

ただ、はじめての不動産投資の物件として積極的に再建築不可を選んでいく必要はないと思います。

インターネットで物件探しするときは、次の2つのポイントを確認すればよいです。

  • 市街化調整区域でない
  • 前面道路幅4m以下
  • 接道2m以下

これらの条件に当てはまるものは、あらかじめ除外しておくと良いです。

MEMO
接道とは、土地が道路に接している長さのことです。

②旧耐震基準の物件

建物は法律で定められた耐震基準を満たすように設計されています。

耐震基準は大きく分けて「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。

  • 旧耐震基準:震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準
  • 新耐震基準:震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準

出典:不動産用語集:R.E.Words

旧耐震基準では震度5程度までしか想定されていませんでしたが、新耐震基準になってから震度6強〜7程度の大地震まで考慮されるようになりました。

この新旧の耐震基準の違いによって、実際の地震での建物の倒壊率に大きな違いがあります。

記憶に新しい熊本地震での建物の倒壊率をみてみましょう。

熊本地震での新旧の耐震基準の違いによる建物被害の違い

出典:国土交通省

熊本地震での建物の倒壊率は次の通りです。

  • 旧耐震基準の倒壊率:28.2%
  • 新耐震基準の倒壊率:8.7%

旧耐震基準の建物では3割近くの建物が倒壊していますね。

地震で建物が倒壊すると復旧にもお金がかかりますし、なにより入居者さんの命にも関わってきます。新しく物件を買うなら新耐震基準の建物を選んだ方が良いです。

 

新旧の耐震基準の解説はこちらのサイトが分かりやすいです。

参考 早分かり!耐震性の目安SUUMO

理系の方でもう少し詳しく知りたい人はこちらのページが分かりやすいです。

参考 建築基準法の耐震基準の概要国土交通省

おーき

新耐震基準では震度5までは弾性変形、震度6強〜7で塑性変形というイメージです。

 

旧耐震基準は1981年6月1日に改正されているので、それ以降に建築を開始した物件は新耐震基準を満たしていることになります。

ここで、1つだけ注意点があります。

新耐震基準を満たしている建物は「築年月(完成日)」ではなく「建築確認日」で確認すること

建物が新耐震基準を満たすかどうかの建築確認は着工前に行われます。

そのため、1981年6月1日以降に完成した建物でも1981年6月1日以前に建築確認した建物は旧耐震基準の可能性があります。

インターネットで物件探しをするときは、次のポイントを確認しましょう。

  • 築年月は1981年6月以前のものは避ける
  • 築年月が1981年6月に近い物件は更に詳しく確認しておく
MEMO
旧耐震基準の物件だからといって賃貸に出してはいけないわけではありません。ただ、新耐震基準の物件を選んだ方がもしもの場合に大家さん側にも訴訟のリスクは小さくなります。

地震により建物が倒壊したときの大家さんの責任の考え方はこちらのサイトが参考になります。

参考 地震で借家が倒壊したら、大家さんの責任?Leagalus

③シロアリ被害のある物件

シロアリ被害

シロアリに食べられた木の柱です。

物件の現地調査の際には、必ず床下を覗き込んでシロアリ被害がないか確認しましょう。

シロアリに柱などが食べられていると、耐震性にも影響があります。シロアリ駆除や柱の入れ替えには壁を剥がさないといけないのでお金もかかります。

物件購入前にしっかりチェックしておきましょう。

シロアリによる被害がどんなものかは、こちらのブログが参考になります。

参考 シロアリシロアリ屋の独り言

④傾きのある物件

明らかに傾きのある物件も避けておきましょう。

古い建物はある程度の傾きはあるものですが、体感できるほど傾いていると生活にも支障が出てくるので、入居付けや売るときに苦労してしまいます。

物件調査の際には水平器を持っていって、家に傾きがないかチェックしましょう。

⑤雨漏りのある物件

天井の雨漏り跡

雨漏りで剥がれた天井です。

雨漏りがあると湿気で木材が腐ったりカビが繁殖したり、建物にダメージを与えてしまいます。

雨漏りの原因箇所の特定、処置にお金がかかりますし、重要な柱などにダメージがあると改修も大変です。

ですので、物件調査の段階で雨漏りの有無は確認し、痕跡があれば避けるようにしましょう。

雨漏りの有無は、天井のシミや屋根裏、外まわりの外壁のヒビなどを確認します。

注意
内装だけ綺麗にリフォームされているような物件だと、シミの跡が隠れているかもしれないので注意が必要です。

⑥事故物件

事故物件というのは、物件内で殺人事件や自殺などがあった物件のことです。

インターネットで物件探しをしていると、たまに異常に安い物件が出てくるときがあります。

物件の詳細を詳しく見ていると、物件詳細の下の方にこんな文言が記載されていることがあります。

  • 告知事項あり(心理的瑕疵あり)

そういう物件を見つけた場合はそっとページを閉じましょう。

触らぬ神に祟りなしです。

⑦賃貸需要のない地域の物件

インターネットで自分の知らない地域を見ていると、築年数も浅く外観・内装もとても綺麗、心理的瑕疵もない。なのに価格がとても安い物件があります。

もうその地域に住宅の需要がないんですね。

毎日繰り返し物件検索していると、特定の地域だけ物件が安いということが分かってきます。

交通の便が不便だったり、過疎化している地域だったり。そんな地域で物件を買うと、後々大変なので避けておきましょう。

まとめ:はじめて購入する不動産投資物件は慎重に選ぼう

この記事では、はじめての物件購入で避けておきたい不動産物件の特徴を解説しました。

  1. 再建築不可の物件
  2. 旧耐震基準の物件
  3. シロアリ被害のある物件
  4. 傾きのある物件
  5. 雨漏りのある物件
  6. 事故物件
  7. 賃貸需要のない地域の物件

物件探しの段階で不動産屋さんから電話などで聞くと教えてくれることが多いです。

これらの1つでも該当すると購入後に苦労する可能性が高いので、なるべく避けておきましょうね。

 

これから不動産投資を始めたいという人に向けて、物件探しの方法をこちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。

不動産投資初心者向けの物件探しの流れの解説不動産投資の物件探しの流れと始め方。まずは土地勘のある地域から始めよう!

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