どの媒介契約がおすすめ?一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介契約

不動産を売却するとき、大家さんが入居者を募集するとき不動産業者さんに依頼する方法に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの媒介契約があります。

売却のとき、入居者募集のとき、どの媒介契約にしたらいいのか悩みませんか?

この記事で「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の仕組みとお金の動きを知って、自分の状況にあった媒介契約を選びましょう。

MEMO

不動産売却でも入居者募集でも仕組みは基本的に同じです。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い

一般媒介

一般媒介契約

一般媒介では、売主(大家)は複数の不動産会社に売却(入居者募集)を依頼できます。お客さんを一番最初に見つけてきた不動産会社に手数料が入ります。

  • 複数の不動産会社に売却(入居者募集)を依頼できる
  • レインズへの登録は任意
  • 売主が売却先(入居者)を見つけて直接契約しても良い
MEMO

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略。不動産売却依頼を受けた不動産会社が物件情報を登録すると、他の不動産会社がオンラインでアクセスできようになります。

専任媒介

専任媒介契約

専任媒介では、売主(大家)は不動産会社1社だけに売却(入居者募集)を依頼できます。一般媒介と違い、レインズへの登録義務と売主(大家)への報告義務があります。

元付け業者が1社に絞られるため、お客さんが決まると元付け業者となった会社に必ず手数料が入るので、不動産会社は「専任をまかせてもらえませんか?」と

  • 有効期間は3カ月以内
  • 不動産会社は2週間に1回報告義務がある
  • レインズへの登録は7日以内
  • 売主が売却先(入居者)を見つけて直接契約しても良い

専属専任媒介

専属専任媒介契約

専属専任媒介では、売主(大家)は不動産会社1社だけに売却(入居者募集)を依頼できます。専任媒介との大きな違いは、売主(大家)が自分でお客さんを見つけても自分で契約できない点です。

  • 有効期間は3カ月以内
  • 不動産会社は1週間に1回報告義務がある
  • レインズへの登録は5日以内
  • 売主(大家)が売却先(入居者)を見つけても直接契約できない

 

依頼できる不動産会社数の多い「一般媒介」が有利に思えますが、ここでの不動産会社はあくまで「元付け業者」のことだけを指します。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれの場合でも「客付け業者」はお客さんを探すことができます。

おーき

僕は当初、専任媒介と専属専任媒介は依頼した不動産会社だけでしか客付けできないと勘違いしていました。

MEMO
  • 元付け業者:売主(大家)から直接売却(入居者募集)の依頼を受けた不動産会社。売主(大家)と直接連絡を取るので物件情報に詳しい。
  • 客付け業者:公開されている物件情報を元にお客さんを探す不動産会社。

不動産売却(入居者募集)成約時の手数料の流れ

元付け業者がお客さんを見つけた場合

両手手数料の取引

元付け業者がお客さんを見つけて成約すると、売主(大家)側・買主(入居者)側の両方から手数料が入ります。

このため元付け業者はなるべく自社でお客さんを見つけたいと考える傾向があります。

注意

悪い不動産会社の場合、双方からの手数料収入を得るために他社が見つけたお客さんを理由をつけて断る可能性があります。

客付け業者がお客さんを見つけた場合

片手手数料の取引

客付け業者がお客さんを見つけて成約すると、売主(大家)側から元付け業者に、買主(入居者)側から客付け業者に手数料が入ります。

「一般・専任・専属専任」どの媒介契約がおすすめ?

不動産売却の場合

レインズに物件登録されるとたくさんの客付け業者がお客さんを探すので、一般媒介で複数の元付け業者に依頼するメリットはあまりありません。

そのため信頼のできる(客付け業者の紹介を断らない)不動産会社があれば、定期報告があり窓口も一本化できる専任媒介がおすすめです。

注意

専属専任媒介は専任媒介に比べ「売主の自己発見取引が認められない」点で劣ります。

入居者募集の場合

大家が自主管理する物件の場合、ホームページや店舗でなるべく多くのお客さんの目に触れてもらうためにも一般媒介がおすすめです。

MEMO

アパートなど管理委託している場合、通常は専任媒介になります。

まとめ

項目 一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
依頼できる不動産会社数 複数社 1社 1社
有効期間 なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズ登録義務 任意 7日以内 5日以内
売主による直接取引 可能 可能 不可
  • 不動産売却の場合は専任媒介がおすすめ
  • 入居者募集(自主管理)の場合は一般媒介がおすすめ

2 Comments

サイトウ

今まで、ぼんやりと媒介契約を見ていましたが、今回わかりやすく整理していただき助かりました。

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おーき おーき

サイトウさん、コメントいただきありがとうございます!
自分でも誤解していたところもあって今回整理しました。お役に立てば幸いです^^

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