気になる物件。奈良県桜井市の一戸建390万円、物件調査。

前回記事にしました、奈良県桜井市390万円の物件の物件調査に行ってきました!

物件調査

まずは外観を確認

土曜日、午前中に現地調査開始です。

車で現場近くに到着。4m幅の道路の先に物件があり、家の前に車を止めると他の車が通れない・・。近くにJoshinがあったのでそこに車を駐車し、歩いて物件に向かいました。Joshinから徒歩2分くらい。めちゃ近い(笑)。

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物件に到着し家をジロジロ眺めます。白色の家で結構綺麗。少し屋根が古い感じですが、瓦葺きの家より新しい感じかな。駐車場も奈良県にしては結構広い。

東向きですがまあ良さそう。道が4mなのが少し気になるけど・・生活には不便しないかな。良さそうなので、内覧することにします!

不動産屋さんに連絡し内覧へ

物件現場から不動産屋に電話。ちょっとびっくりされていましたが、来てくれることになりました。待っていると優しそうなおばちゃんと若いお兄ちゃんが来てくれました。

内覧すると結構綺麗!しかも広い!これはいいかも!どうやら売るために業者に清掃してもらったようです。僕としては汚いまま安く売ってほしかったですが(笑)。

気になっていた開発道路の話を聞きました。

  • 開発道路は10年近く前の計画で中々始まっていない。
  • 開発時には立ち退く必要があるが立退料がもらえる。

将来的には立ち退くとしても半分の土地が残り、かつその残った土地は12mの道路に面した土地になるので、看板収入が得られる土地になりそうです。

前面私道の連棟式ですが再建築可能とのこと。

実は僕の前に交渉した人がいたらしく、300万前半で指値をして通らず。不動産屋の感触では10万位の値引きが限界らしいです。明日もう一度連絡しますと伝え、その場はお別れしました。

物件周辺の賃貸需要と家賃の調査

物件内覧後の午後、そのまま物件周辺の賃貸不動産屋さんに行って家賃の調査です!

桜井駅周辺に賃貸不動産屋さんは2件、ちょっと離れたところに1件。

聞き込み調査によると、

  • 6万5千円なら貸せる
  • 一戸建ては供給が少ないので決まりやすい。
  • タイミングによっては7万円で貸せるかも。
  • 桜井市の家賃の上限は7万円くらいで推移。

想定家賃は6~7万円でしょうか。リフォームは30万円とみて利回り計算しました。年間家賃に0.8掛けして空室とリフォーム・広告費を想定しています。

推定利回りの計算

価格390万円のケース:値引きなし

投資総額459万円 = 390万(物件金額)×1.1(諸費用)+30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り12.5%
  • 家賃7万円:実質利回り14.6%

価格370万円のケース:20万円値引き

投資総額437万円 = 370万(物件金額)×1.1(諸費用)+30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り13.2%
  • 家賃7万円:実質利回り15.3%

価格350万円のケース:40万円値引き

投資総額415万円 = 350万(物件金額)×1.1(諸費用)+30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り13.8%
  • 家賃7万円:実質利回り16.2%

おお、中々良さそう。満額の390万円でもぼちぼちかな。実質利回りで15%目指しているのでだいぶ良さそうです。これは購入かも!!

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