Yahoo!不動産で発見した「奈良県桜井市の中古一戸建390万円」の現地調査

現地調査

前回の記事「Yahoo!不動産で気になる物件を発見!奈良県桜井市の中古一戸建390万円」で見つけた、奈良県桜井市の中古一戸建390万円の現地調査の日記です。

平成築で300万円台の物件はなかなか出てきません。

写真で見た印象では良さそうですが、実際に行って見てみないことには物件の良し悪しはわかりません。

ちょっと期待しながらの現地調査です!

奈良県桜井市中古一戸建390万円の現地調査

外観と周囲環境の確認

土曜日、午前中に現地に到着。

4m幅の行き止まり道路の途中に物件があり、家の前に車を止めると他の車がギリギリ通れるかな?というくらい。

近くにJoshinがあったので、そこに車を駐車し歩いて物件に向かいました。

Joshinから徒歩2分くらい。めちゃ近いです!

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物件に到着し家をジロジロ眺めます。

白色の家で結構綺麗。少し屋根が古い感じですが、瓦の家より新しい印象です。

駐車場も奈良県にしては結構広いと感じました。

家が東向きで、前の道路が4mなのが少し気になるけど・・生活には不便しないと思います。

すぐ物件の近くに2車線の大きめの道路が通っており、飲食店などもあって活気はまずまずありそうです。

物件の内覧

来てくれた不動産屋さんは優しそうなおばちゃんと若いお兄ちゃんでした。

内覧すると結構綺麗!しかも広い!これはいいかも!

どうやら売るために業者に清掃してもらったようです。

僕としては汚いまま安く売ってほしかったですが・・(笑)

床下もキッチンのところから見えるところを確認してみましたが、大きな亀裂やカビ、シロアリの跡など変なところはなさそうでした。

建物の半分に入っている計画道路について

気になっていた計画道路の話を聞きました。

  • 計画道路は10年近く前の計画で中々始まっていない
  • 開発時には立ち退く必要があるが立退料がもらえる

将来的には立ち退くとしても半分の土地が残り、かつその残った土地は12mの道路に面した土地になるので、看板収入が得られる土地になりそうです。

前面私道の連棟式ですがご近所さんの了承を取れば再建築可能とのこと。

実は僕の前に交渉した人がいたらしく、300万前半で指値をして通らず。

不動産屋の感触では10万位の値引きが限界らしいです。

明日もう一度連絡しますと伝え、その場はお別れしました。

物件周辺の賃貸需要と家賃の調査

現地調査に行ったら必ずすること、それは近くの賃貸不動産屋さんで賃貸需要と貸せる家賃帯を聞くことです。

物件内覧後の午後、そのまま物件周辺の賃貸不動産屋さんに行って聞き取りに行きました。

近鉄桜井駅周辺に賃貸不動産屋さんは2件、ちょっと離れたところに1件ありました。

聞き込み調査によると

  • 6万5千円なら十分貸せる
  • 一戸建は供給が少ないので決まりやすい
  • タイミングによっては7万円で貸せるかも
  • 桜井市の家賃の上限は7万円くらいで推移

想定家賃は6~7万円でしょうか。賃貸需要はそこそこありそうですね。

推定利回りの計算

リフォームは30万円とみて利回り計算しました。

年間家賃に0.8掛けして空室・リフォーム・広告費を想定します。

価格390万円のケース:値引きなし

投資総額459万円 = 390万(物件価格)× 1.1(諸費用)+ 30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り12.5%
  • 家賃7万円:実質利回り14.6%

価格370万円のケース:20万円値引き

投資総額437万円 = 370万(物件価格)× 1.1(諸費用)+ 30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り13.2%
  • 家賃7万円:実質利回り15.3%

価格350万円のケース:40万円値引き

投資総額415万円 = 350万(物件価格)× 1.1(諸費用)+ 30万(リフォーム)

  • 家賃6万円:実質利回り13.8%
  • 家賃7万円:実質利回り16.2%

これは満額の390万円でも中々良さそうですね。

まとめ

現地調査の結果では、周辺環境も悪くなく家の中も広く住みやすそうでした。

家自体には大きな問題(シロアリ・傾き・雨漏り)はなさそうです。

家賃の聞き込みでは、賃貸需要もそこそこあり貸せる家賃帯も十分な利回りが狙えそうです。

思い切って買い付け申し込みを出してみたいと思います!

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